雖然《民法典》明確規定，融資租賃合同是指出租人根據承租人對租賃物的選擇和指定，自行購買租賃物並出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。但隨著交易模式的不斷更新和演變，關於融資租賃合同的簡單定義已經越來越不能滿足清晰界定新型民間金融行為的功能。
(一)普通直接租賃和售後回租行為的認定
融資租賃司法解釋第一條規定，人民法院應當根據規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關係作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關係的，人民法院應按照其實際構成的法律關係處理。
該條實際上賦予法院根據融資租賃交易行為的特性，去判定某一行為是否屬於融資租賃行為的權力。
1、對於直接租賃行為來講，只要滿足①承租人指定租賃物;②租金總和基本相當於租賃物購買價款;③租賃期滿承租人有權以象徵性價格取得租賃物的所有權這三個條件，某一交易行為就可以直接認定為融資租賃行為。
對於售後回租行為來講，若合同簽署時租賃物已經存在或特定化，只要仍然具備上述三個特徵，當然可以直接認定為融資租賃行為。
(二)未來物的售後回租模式的運用
但問題是，隨著融資租賃行為的商業演變，出現了以未來物為標的的融資租賃行為。簡言之，就是投資方與租賃公司約定，將其未來將取得的租賃物出售給租賃公司，由租賃公司現時向投資方支付轉讓款;待投資方屆時通過購買或建設取得標的物的所有權後，再將標的物出租給投資人使用，由投資人向租賃公司支付租金的交易行為。
在未來物的售後回租業務中，由於簽署合同時租賃標的物並不存在，若此時租賃公司向投資方(即承租人)支付轉讓價款並約定投資方未來償付租金，實際上與租賃公司向投資方提供貸款融資並由投資方在未來期間內償還融資本息的行為非常相似。
(三)未來物售後回租行為性質認定上的問題
雖然未來物售後回租行為同樣可以設計為滿足前述幾個基本特徵，且以未來物為標的的買賣合同和租賃合同並非無效(這在實際商業操作中和司法實踐中已被認可)，但是若未來物不能變現或未來物在租賃交付前滅失，此時，對未來物售後回租行為的認定就極有可能與借貸或其他融資行為相混淆。
在前述情形下，雖因未來物尚未變現可能導致租賃關係不能成立或不被認可，但投資人根據合同約定仍應向租賃公司支付租金，以對應租賃公司之前支付的所謂未來物的購買價款。
此時，若法院根據前述融資租賃司法解釋之規定，對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關係的，按照其實際構成的法律關係處理，則當事人之間預先設定的未來物售後回租行為將可能被法院認定為借款合同或其他融資行為。
最高法院若不對上述條款的司法適用從嚴規制，在現時的金融政策和金融環境下，各地方法院可能秉持寬嚴不一的金融政策，在對某一涉及未來物售後回租行為的性質認定上採取更大的自由裁量，如此，既不利於司法的全國範圍的統一，也不利於交易行為的穩定性，更不利於鼓勵新形勢下的金融創新行為(模式)。
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