一、出租人不能解除合同的情形是什麼?
根據規定，承租人未經同意對租賃物進行改善或增設他物的，出租人不能解除合同，只能要求承租人恢復原狀或賠償損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
二、哪些情況下出租人可以解除合同?
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照民法典第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
租賃合同履行過程中出現不可抗力。根據《民法典》第五百六十三條第一項規定，因不可抗力致使不能實現合同目的,當事人可以解除合同。而不可抗力指的是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，如自然災害、政府行為、社會異常事件等。如果出現如此情況出租人可以立即解除合同，同時不需要承擔違約責任。
綜上所述，雙方訂立房屋租賃合同後，承租雙方都有權利解除合同，出租人想提前收回房屋的，應當提前一個月和承租人商議。但是，如果承租人對房屋進行裝修或者增加物品的，出租人不得解除合同。出租人可以要求對方將房屋恢復原狀。
