一、不適用買賣不破租賃的情形有哪些?
1、動產租賃的限制適用。因為動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用。根據法律的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用。查封是指人民法院執行人員將作為執行物件的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用。破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
二、房屋買賣合同無效的情形
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益
(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(3)以合法形式掩蓋非法目的;
(4)損害社會公共利益;
(5)違反法律、行政法規的強制性規定。
通過以上資料我們知道適用於買賣不破租賃的條件實際上也非常的簡單，主要是針對不動產交易，另外就是該不動產的產權完全是歸當事人自己所有的，有的時候有房產證也不能說明，我們就可以任憑自己的意願處理這套房子了，因為要尊重抵押權人的權益。
