一、哪些情形不適用買賣不破租賃原則
我國《合同法》確立了“買賣不破租賃”原則，目的是保護承租人的租賃權。但是當租賃權和抵押權並存時，兩者的對抗關係原則上依照兩項權利設定的先後順序確定，成立在前的權利可以對抗成立在後的權利。具體來說，“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種：
1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。
企業破產程式是由《企業破產法》這一特別法調整的，租賃合同在破產程式中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程式的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程式中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
通過上述分析，我們應該明白，今後在租賃或者買賣房屋時，對房屋的權屬狀況、抵押、查封狀況應進行全面的瞭解，避免遭受不必要的損失。
二、買賣不破租賃的適用條件
1、租賃合同已成立生效;
2、租賃物已交付承租人;
3、租賃物所有權變動發生在租賃期間;
4、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與第三人。
具備以上條件，即使買受人不知道租賃合同關係存在，租賃關係仍然可以對抗買受人。
房屋在先租賃後買賣的情況下，可能會適用買賣不破租賃原則，這是對承租人利益的保護，當然前提也是要滿足條件，否則的話也不能適用。當然，我們也要注意，實踐中即使存在先租賃後買賣的情況，但也有例外的情況，也就是不適用買賣不破租賃原則的情況。
