第一,分清責任主體,房屋質量糾紛經常涉及三個主體:開發商、物業公司、建築施工單位。簡單地說,開發商對房屋承擔質量保證責任;物業公司通常對小區內公共部位承擔一般的維修、管理義務;而建築施工單位基於施工合同向開發商承擔質量保證責任。只有開發商基於商品房買賣合同向購房人承擔質量保證責任。所以說,如果房屋質量出現問題應向開發商提出。
第二,慎重要求退房,《商品房買賣合同解釋》規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支援。”第13條規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和要求賠償損失的,應予支援。”也就是說無論在竣工驗收階段還是在房屋交付使用後,只要出現房屋主體結構不合格或嚴重影響正常居住使用,購房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實踐中,主體結構不合格不能通過驗收的情況並不多見。作為購房人在入住後欲證明房屋主體不合格,往往須通過鑑定,但高額的鑑定費也往往會令購房人望而止步。且何為“嚴重影響正常居住使用”亦無明確法律規定。因此,法院因房屋存在質量問題判決退房的亦不多見。但購房人針對房屋存在的質量問題依追究開發商的一般質量保證責任,並要求其對造成的損失依法賠償,只要事實清楚、證據充分,一般會得到法院的支援。
第三,注意收集證據,爭取糾紛處理中的主動。如何收集證據是購房人最頭疼的問題,可採取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法,必要時可請公證機關進行公證等方式收集證據。另外,向開發商提出的關於房屋質量問題及解決意見儘量以書面形式。這樣,一方面可以證明該房屋當時存在何種質量問題及質量問題的狀況;另一方面還可以證明購房人在訴訟時效期間內向開發商提出了質量問題及解決請求。據此,可避免因超過訴訟時效而得不到法院的保護,為協商不成情況下的訴訟解決爭議做出必要的準備。
