已抵押的商品房能買賣嗎

在討論這個問題之前，筆者認為有必要先跟大家明確一下什麼叫被抵押了的房產。被抵押了的房產僅僅指的是進行了抵押登記的房產，而不包含只在合同中載明以某某房產進行抵押但未進行抵押登記的房產。而抵押登記指的是抵押雙方當事人（通常為權利人和房產所有權人）為抵押成立而在房地產登記機構按照法定程式進行登記的法定行為。我國現行的法律規定抵押登記是法定要式行為，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利，履行抵押登記手續是抵押法律關係的必要條件。我國《擔保法》(自2021年1月1日起廢止)規定，以土地或城市房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。簡單來說就是隻在合同中約定抵押但未進行抵押登記的合同是不生效的（關於抵押的部分），房產的抵押是不存在的。
現在，我們再回到被抵押的房產能否進行出售的問題，實踐中，被抵押的房產主要存在於兩種：一種是因為債權債務問題進行抵押，作為保證履行償還或付款義務的一個保障，另一種是貸款房在貸款未還清之前需要進行出售。無論是上述哪種抵押房產根據我國法律法規規定是可以進行出售的，只要出售方是產權方或授權方即可。但相對於其它房產，抵押房產在出售時應先向買方告知抵押事實。
《民法典》第二百零八條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。