房地產開發五證辦理流程
一 、建設用地規劃許可證和國有土地使用證
1、選址意見書(審查用地性質、範圍、面積是否符合城市整體規劃)
程式：
(1)企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協議或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書，報規劃局用地處
(2)用地處轉總工室審查
(3)報局業務會批准
(4)領取選址意見書
2、規劃院實地測量，並處定點陣圖，收取測量費
3、建設用地規劃許可證(規劃局審批下發)
(1)企業持定點陣圖、選址意見書、用地申請到用地處審查
(2)主管局長、主管局市長批准
(3)打交費單，領取用地規劃許可證
4、國有土地使用證(由土地局審批下發)
(1)建設單位持用地申請、航測圖、平面佈置圖、土地轉讓協議、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委託書到土地局土地利用處
(2)土地評估
(3)土地局測量對現場測量，出定界圖
(4)繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證
二、建設工程規劃許可證
1、市消防支隊蓋章
(1) 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批
(2) 核發消防設計稽核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章
2、人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續
3、房地產開發建設規模
建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理
4、建設工程規劃許可證(由房管局規劃處下發)
(1)建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表(消防蓋章)、土地徵、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處
(2)以上資料由總工室、局業務會審定後報處長、局長簽字
(3)打交費單交費，領取建設規劃許可證、放驗線通知單
5、放線報告
持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。
三、建設工程施工許可證(由建委審批下發)
1、報建
提供資料：建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖
2、現場勘察(3個工作日)
3、組織招標
4、抗震審查
5、施工合同審查
6、交費，辦理建設工程施工許可證(建設施工合同、勘察合同、設計合同、監理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費發票
四、商品房預售許可證(由市房管局預售科下發)
五、五證的申請順序和作用範圍
“五證”
包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》(《商品房預售許可證》)
專案最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用範圍、邊界和佔地面積。
第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別，是屬於商用、廠房、住宅、公寓等。
第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。
第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當然，您在購房的過程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷售範圍內。
注意識別開發商擁有的‘五證’
“五證”，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發商是否擁有合法經營權的檔案依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真偽。
根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發商為了減少佔用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售範圍，是否包含您將要購買的房屋。
開發商五證不全，就一定不值得信賴麼?
在北京房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的‘五證’之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。
在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。您可以參考其曾經開發並已經交付使用的房地產專案在目前的狀況，也可以根據您所選擇的專案的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發商的資信情況。
這樣，您就可以在專案剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩妥的選擇。
所以，開發商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，您應該根據開發商的經濟規模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
以上不僅介紹了房地產開發五證辦理流程順序，還介紹了五證的範圍以及作用，現在的市場上也有很多還沒辦理五證就開始開發房地產的開發商，但是也並不是都不值得信賴，所以我們要擦亮眼睛，否則最後吃虧的還是自己。希望以上內容對大家能有所幫助。
