預售商品房不能轉讓的情形主要有：
第一、預售商品房轉讓合同簽訂後未進行登記的;
第二、商品房預購方未按照合同的規定交付定金及未付清合同所規定的房價款三分之二的;
第三、預售商品房合同雙方發生糾紛訴至法院後均要求解除合同的;
第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的;
第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產市場的。
【法律依據】
《民法典》
第五百四十五條
債權人可以將債權的全部或者部分轉讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根據債權性質不得轉讓；
（二）按照當事人約定不得轉讓；
（三）依照法律規定不得轉讓。當事人約定非金錢債權不得轉讓的，不得對抗善意第三人。當事人約定金錢債權不得轉讓的，不得對抗第三人。
