當前位置：法律站>法律顧問解答>律師文集>

婚前購房婚後共同還貸 | 離婚時增值補償如何計算？

律師文集閱讀(3.11W)

對於一方婚前貸款購買不動產、婚後夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，應當分步計算。如果婚前夫妻一方與他人共有房產，那麼離婚時應考慮其他共有人對增值部分也享有份額，從而降低夫妻另一方的增值補償份額。《最高人民法院關於適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。對於該條文中的“相對應財產增值部分”應當如何計算，最高人民法院民一庭吳曉芳法官曾在《離婚案件之不動產婚內共同還貸及增值的計算方法》一文中進行了歸納總結，認為對於一方婚前貸款購買不動產、婚後夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，應當分步計算：第一步是計算不動產升值率，不動產升值率＝不動產現價格÷不動產成本，這裡的不動產成本等於購買時（或結婚時）不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬於購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎並非交易，而是不動產長期使用中產生的費用。第二步是計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分×不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。這一計算方式考慮了時間節點問題，認為增值部分只包括婚後增值的部分，婚前增值的部分應當認定為一方的婚前個人財產，同時還考慮兩種情形：一是離婚時貸款尚未清償完畢的，只將夫妻共同償還的利息算入不動產成本，防止非產權登記方既沒有享受到離婚後房屋的增值部分，還要承擔因將房屋所有貸款利息納入不動產成本而導致的不動產升值率降低的結果；二是對於一方購買房屋後經過一段時間結婚的，計算不動產升值率時應當以結婚時不動產價格作為計算依據，而不是以購買時不動產價格為依據。實踐中還有一種更復雜的情況，如果婚前夫妻一方與他人共有房產，比如和父母共有，婚後用夫妻共同財產還貸，離婚時共同還貸的增值部分應如何計算呢？對此，上海市第二中級人民法院熊燕法官曾在2021年審理的一起上訴案件中闡述了她的觀點：在趙某訴戴某、戴某某、秦某共有物分割糾紛案中，戴某某、秦某系夫妻關係，戴某系二人之子。2004年6月16日三人共同購買房屋，2005年9月13日房屋產權被登記為戴某、戴某某、秦某共同共有。戴某與趙某於2006年4月29日登記結婚，2019年9月29日雙方離婚。對於共有房屋婚後共同還貸的增值部分的分割，熊燕法官認為“機械地使用最高院民一庭的計算公式是不合理的，因為這將導致無論戴某是與其父母共有房產還是個人獨有，戴某都一樣以婚內該房產增值的全部作為基數向趙某支付補償款。”因此，熊燕法官認為：對於不動產於婚前登記於夫妻一方與他人共有的情形，我們在區分夫妻內部財產關係以及夫妻與他人外部財產關係的基礎上，也可分步計算離婚時參與還貸一方應得的補償額。第一步，先計算夫妻中登記產權一方在所有產權人中應當分得的增值部分。本案中，戴某系與其父母共同共有，考慮到他們身份關係的特殊性，該共同共有關係不應當以出資比例為依據確定各方份額，並且因戴某父母的夫妻關係以及所有產權人之間的父母子女關係，適當調整戴某父母的份額是合適的。因此，戴某應分得的房產增值為整個房產增值的三分之一至二分之一是合理的。第二步，計算共同還貸貢獻率。該共同還貸貢獻率與前文的計算方式也不同，因為登記產權的夫妻一方對購置該房屋的貢獻是有限的，並非像個人獨有房屋時參與所有成本的出資。本案中，若房屋的首付系由戴某父母全部支出的話，戴某則以其名下全部貸款對該房屋作出貢獻。戴某對訴爭房產全部的出資貢獻包括已歸還的貸款本息和未來要歸還的貸款本金，共同還貸本息除以上述數值即為共同還貸貢獻率。第三步，計算參與還貸夫妻另一方應獲得的補償款，即共同還貸本息+共同還貸貢獻率×登記產權夫妻一方應享有的增值部分，上述數額的一半作為補償額。但需要注意，均等分割是完全不考慮照顧女方權益、子女撫養及無過錯方權益時的分割比例，實踐中應當考察上述因素來確定具體分割比例。

筆者贊同上述觀點。如果婚前夫妻一方與他人共有房產，那麼離婚時應考慮其他共有人對增值部分也享有份額，從而降低夫妻另一方的增值補償份額。

標籤：增值婚前購房婚後還貸

圖文推薦