(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
王某賢向一審法院起訴請求：1．周某剛、宋某傑、郭某德、馮某莉繼續履行和王某賢簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，協助王某賢將案涉房屋的產權變更登記至王某賢名下；2．周某剛、宋某傑、郭某德、馮某莉向王某賢支付違約金。
周某剛、宋某傑上訴請求：1．撤銷一審判決，依法改判駁回王某賢的全部訴訟請求或發回重審；2．一二審案件受理費由王某賢、郭某德、馮某莉負擔。
事實和理由：1．一審判決認定事實不清。雙方爭議的房屋位於北京市大興區一號房屋。一審判決沒有對案涉房屋的性質進行了解。該房屋的所有權包含了周某剛在單位工作期間的各種政策以及相關福利。案涉房屋是周某剛與宋某傑的夫妻共同財產，一審判決將房屋過戶給王某賢，直接損害了宋某傑的利益。案涉房屋不存在借名買房的事實。2．一審判決適用法律錯誤。本案是一個案中案，本案應當先審理借名買房事宜，再審理本案。
被告辯稱
王某賢辯稱，同意一審判決。周某剛、宋某傑上訴沒有道理，不應得到支援。一審判決正確，應當維持。案涉房屋具備上市出售條件，是商品房。
郭某德、馮某莉辯稱，同意一審判決。答辯意見同王某賢。
法院查明
2013年11月18日，周某剛與北京市某單位簽訂《購房合同書》，購買案涉房屋，房屋總價款686924元。2016年1月23日，周某剛與郭某德就案涉房屋簽訂《協議書》，約定，在周某剛名下由郭某德出資購買的一號房屋的相關事宜，由郭某德全權負責辦理解決。2016年1月25日，周某剛向郭某德出具《委託書》，委託郭某德全權處理大興區一號房屋相關事宜。
2016年2月24日，王某賢（買受方）與周某剛（出賣人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。約定，周某剛將其位於北京市大興區一號房屋出售給王某賢，房價款140萬元；買賣雙方一致同意，買受人以自有資金交易（即全款交易）；買賣雙方按本合同的約定辦理權屬轉移登記手續前，買受人應付清全部房屋價款；買賣雙方同意，出賣人與買受人應於本合同簽署後1000個工作日內向稅務部門及房屋權屬登記部門申請辦理繳稅及權屬轉移登記手續；出賣人應當在簽訂買賣合同7個工作日內將該房屋交付給買受人。
同日，王某賢（買受方，乙方）與周某剛（出賣人，甲方）與M公司（居間人，丙方）簽訂《居間服務合同》及《補充協議》，《補充協議》約定：乙方於2016年2月23日向甲方支付定金5萬元；甲方承諾在2021年2月23日之前取得交易房屋的房屋所有權證，且在取得房屋產權證後5日內通知乙、丙雙方，並積極配合辦理房屋產權轉移登記手續；乙方應於2016年3月23日前將第一筆購房款105萬元以自行支付的方式支付給甲方；乙方應於2016年12月31日前將第二筆購房款20萬元以自行支付的方式支付給甲方；乙方應於房屋產權人變更為買方時或房屋產權過戶時，將第三筆購房款10萬元以自行支付的方式支付給甲方；甲、乙雙方同意，雙方應於甲方取得房產證十日內共同前往房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記手續；甲、乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方交付房屋總價萬分之五的逾期違約金。
2016年2月23日，郭某德（甲方，出賣人）與王某賢（乙方，買受方）簽訂《補充協議（二）》，約定，甲方為本房屋的實際出資購買人，甲乙雙方一致同意，本合同的房屋成交價為165萬元；原買賣合同的成交價140萬元的相關付款時間按原來合同約定執行；高出25萬元雙方一致同意於2016年12月31日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成150萬元時，甲方在支付完成7個工作日內將委託書原件、協議書原件、購房合同、收據、發票等相關材料原件交付乙方。合同簽訂後，王某賢已向郭某德支付全部購房款165萬元，案涉房屋已由王某賢佔有使用至今。
另查，周某剛與宋某傑於2011年6月9日登記結婚。宋某傑稱其對於出售案涉房屋不知情且不同意。郭某德與馮某莉於1985年4月25日登記結婚，並於2017年5月25日協議離婚。馮某莉稱其對於出售案涉房屋知情且同意。
庭審中，周某剛認可案涉房屋是由郭某德出資並借用其名額購買所得，購買後一直由郭某德佔有使用，2019年初取得案涉房屋的所有權證書。王某賢提交北京市購房資格核驗表，證明其家庭具有北京市購房資格。
法院認為，“借名買房”是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權益。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為。根據本案查明事實，案涉房屋雖系以周某剛名義購買，但所有款項系由郭某德出資支付，且房屋自購買後一直由郭某德佔有使用，故郭某德應為案涉房屋的實際權利人。
郭某德將案涉房屋出售給王某賢，並由周某剛出面與王某賢簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律的強制性規定，屬有效合同，雙方均應按照合同約定履行相應義務。王某賢已按照合同約定支付全部購房款，已經履行了作為買受人的付款義務，而郭某德作為房屋的實際出賣人、周某剛作為房屋的產權登記人不配合王某賢辦理相關購房手續，違反了合同約定，屬於違約行為，應承擔本案違約責任。因此，王某賢要求將案涉房屋過戶至其名下的訴訟請求，符合合同約定及法律規定，法院予以支援。
王某賢要求周某剛、郭某德支付逾期履約違約金的訴訟請求，因本案根據合同約定計算的違約金數額遠遠超過王某賢的實際經濟損失，根據相關法律規定，參考合同履行情況、當事人的過錯程度等因素綜合考慮，法院對違約金數額酌情調整為3000元。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。
周某剛、宋某傑提交了銀行流水及戶口簿，用以證明宋某傑的母親在購買案涉房屋時有出資。郭某德、馮某莉、王某賢均不認可該證據的證明目的，認為既不屬於新證據亦與本案無關。
裁判結果
一、於判決生效後十日內，周某剛、宋某傑、郭某德、馮某莉協助王某賢到房地產行政主管部門辦理周某剛名下位於北京市大興區一號房屋的產權過戶登記手續，將該房屋過戶登記至王某賢名下；二、於判決生效後十日內，周某剛、郭某德共同給付王某賢違約金3000元；三、駁回王某賢的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
根據已查明的事實，案涉房屋的所有權人雖然登記為周某剛，但郭某德稱其與周某剛是借名買房的關係。現有證據表明，周某剛在購買案涉房屋時，所有購房款系由郭某德支付，且房屋實際交付使用後一直由郭某德佔有使用，故法院認定借名買房的事實存在，確認郭某德為案涉房屋的實際權利人，並無不當。
訴訟中，各方均認可，王某賢在購買案涉房屋時是先與郭某德進行的協商，因案涉房屋登記的所有權人為周某剛，故《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是由周某剛與王某賢簽訂的，購房款也是王某賢直接向郭某德支付的，並未支付給周某剛。由此可見，王某賢系案涉房屋登記的權利人，郭某德系案涉房屋的實際權利人。現王某賢依據合同約定，要求周某剛、郭某德履行合同義務，將案涉房屋過戶至王某賢名下的請求，依據充分，法院予以支援。
法院鑑於周某剛取得案涉房屋所有權時已與宋某傑結婚，故判決宋某傑與周某剛共同履行合同義務，並無不當，法院予以維持。關於周某剛稱其是在受脅迫的情況下籤訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》的主張，因其未提供證據，故法院不予採信。關於宋某傑稱周某剛出售案涉房屋的行為侵害了其權益的主張，因與本案不屬於同一法律關係，故雙方可通過其他途徑另行主張。關於王某賢主張的違約金，因周某剛、郭某德未依據合同約定的期限為王某賢辦理房屋過戶手續，已構成違約，應當承擔違約責任。法院根據合同履行情況、當事人的過錯程度等因素酌情確認違約金數額為3000元，並無不當。
