一、土地使用稅自用出租是一樣的
不少企業將房產作為企業辦公經營用房或者對外出租，無論採用哪種形式，都涉及房產稅、城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅暫行條例規定，城鎮土地使用稅以企業實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額對擁有土地使用權的單位徵稅。無論是出租還是自用，都是按實際使用土地權證面積×單位定額稅(如當地定額稅為8元/平方米)作為應繳稅額。因此，出租或自用對繳納土地使用稅計算無影響。
二、自用出租房產稅的計算方式
根據房產稅相關規定，房產稅採用從價計徵。對經營自用的房屋，以房產的計稅餘值為計稅依據。自用房屋應繳房產稅=房產原值×(1-原值減除比例)×1.2%，當地稅務機關核定的“原值減除比例”為30%。當房屋出租時，應繳房產稅=租金收入×12%。依據營業稅相關規定，出租房屋應繳營業稅=租金收入×5%。應繳城建稅、教育費附加、地方教育附加，分別是營業稅的5%、3%、2%，應繳印花稅是租金收入的0.1%。當以租金收入作為基數時，上述各項合計綜合稅費率為5%×(1+5%+3%+2%)+0.1%+12%=17.6%。
三、土地使用稅的減免
按照稅法規定，施工企業可以享受的城鎮土地使用稅減免稅優惠包括：
土地使用稅
(一)按照《土地使用稅暫行條例》和(88)國稅地字第015號等檔案的規定，經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起免稅5年至10年。開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明檔案為依據確定;具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在規定的期限內自行確定。
(二)企業辦的學校、醫院、託兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的事業單位自用的土地，免徵土地使用稅。
(三)按照規定，對於企業徵用耕地，凡是已經繳納了耕地佔用稅的，從批准徵用之日起滿一年後開始徵收城鎮土地使用稅，在此以前不徵收城鎮土地使用稅，但是徵用非耕地因不需要繳納耕地佔用稅的應從批准之次月起徵收城鎮土地使用稅。此外，現行稅法還規定：
土地使用稅分佈圖
(1)企業關閉、撤銷、搬遷後，其原有場地未作他用的，可由省、自治區、直轄市地方稅務局批准暫免徵收城鎮土地使用稅。
(2)企業範圍內的荒山、林地、湖泊等佔地，尚未使用的，經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批暫免徵收城鎮土地使用稅。納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，年減免稅額不足10萬元的，經當地財政局、地方稅務局稽核，報省級財政部門和地方稅務局審批;10萬元以上的，經省級財政部門和地方稅務局稽核，報財政部、國家稅務總局審批。農業企業無償使用免稅單位的土地，應當照徵土地使用稅。
從最新的城鎮土地管理暫行辦法的相關規定可以看出，不管房屋是自用還是出租，在土地使用稅自用出租都是一樣的，一般是按照實際使用的面積來計算。其中不同的是應交納的房產稅不同，一個依據的是房產稅法一個依據的是營業稅的相關規定，因此不同性質的房屋的稅基不同，所以在實際的計算中土地使用稅不必過於糾結，合理的劃分自用和出租的面積才能將利益最大化。
