一、上海工業用地轉商業用地的流程介紹
1、變更涉及到的問題：
(1)要看都市計畫是否允許;
(2)要到土管局辦理變更;
(3)要補錢.(土地使用性質由工業用地變更為商業用地，需要補交多少地價和契稅，及如何核算);
2、提交變更用途申請，報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的負責人簽字
(只有政府徵用或者有具體專案辦理土地徵用手續以後,土地性質才會發生改變)
3、拿著批覆檔案到規劃部門辦理規劃變更
4、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然後補交土地出讓金。經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，可以在國土部門諮詢。
5、主要環節
(1)申報材料：
申請用地性質變更報告(原件3份);
原件，提交影印件3份);
涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);
發改委立項檔案(重大專案應有已審批的可研報告);
原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關檔案(原件3份);規劃設計條件及帶有用地紅線、座標及面積實測資料並加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子檔案)。
(2)審批程式：
申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊專案由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批准後，持政府批文報規劃局受理
(3)規劃局出具批文;
持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文; 規劃局稽核、勘查，發放規劃許可證或決定書。審批時限：15個工作日，就是要政府出面，把它划走，變成城市用地，然後在通過招標賣出，大城市就按程式辦理，小地方主要先疏通人際關係.
二、 變更過程中可能存在的情況
1、如果變更土地用途沒有特別充分的理由，一般很難批下來的，因為國家現在對於都市計畫管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所有簽字的人都受牽連，所以他們一般不會冒這個風險;
2、有一種情況，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。
上述內容以上海工業用地轉商業用地的流程為例，介紹了工業用地轉商業用地的基本流程，首先當事人要提交申請，然後到當地土地局重新簽訂合同，最後就是當地土地局的審批程式。在上述內容中還介紹了在變更過程中可能存在的一些情況以及應對辦法，有意向的讀者可以仔細瞭解，更多相關知識您可以諮詢本站律師。
