委託訴訟代理人：世XX，XX昌市魏都區七裡店街道法律服務所法律工作者。
上訴人（原審原告）：XX昌XX公司。住所地XX昌市龍祥路與北環XX。
法定代表人：李XX，該公司董事長。
委託訴訟代理人：魏XX、魏曉暉，河南金泰律師事務所律師。
上訴人吳X因與上訴人XX昌XX公司房屋租賃合同糾紛一案，不服魏都區人民法院（2018）豫1002民初2286號民事判決，向本院提出上訴。本院受理後組成合議庭，依法公開開庭審理了本案。上訴人吳X及其委託訴訟代理人世XX，上訴人XX昌XX公司的委託訴訟代理人魏XX、魏曉暉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人吳X上訴請求：撤銷一審判決，改判吳X支付XX昌XX公司27202元。事實和理由：一審中吳X的住址為XX昌市××大道××小區××樓××單元××樓西戶，一審中上訴人沒有收到開庭傳票。XX昌XX公司欠付保證金20000元，裝修押金2000元，瓷磚貨款7000元，該29000元應予扣除。2017年12月1日停水停電導致吳X無法經營，該月的租賃費19227元、物業費8874元應予以扣除。答辯稱因為合同期間吳X和公司都未提出提前解除合同，故長XX公司要求支付違約金沒有合同依據。
上訴人XX昌XX公司上訴請求：撤銷一審判決，改判上訴人支付逾期支付租金及物業費的違約金25290.9元。事實和理由：一審法院已經認定吳X欠付租金及物業費的事實，但未認定違約金錯誤。答辯稱：一審法院程式合法。一審法院在送達開庭傳票時不僅電話通知了被上訴人吳X，且由魏都區人民法院工作人員採取直接送達的方式將傳票送達到由被上訴人吳X個體經營的XX昌居然之家XXX，且已簽收，有送達回證。根據租賃合同第五條第二款約定，合同保證金返還的期限未到，且根據該條規定，上訴人有權扣留被上訴人保證金。根據合同第二條第5款的規定，被上訴人若超過15日未繳清租賃費用，被上訴人所交合同保證金不退。根據合同第五條第三款規定，產品有質量問題時，我方應先行賠付給消費者，我方有權直接動用合同保證金對消費者賠付。被上訴人所訴的裝修押金2000元以及貨款與本案不屬同一法律關係，不應在本案中一併處理，且合同中沒有裝修押金抵扣租金的約定。因被上訴人拖欠上訴人租金及物業費用，根據合同第二條第5款的規定，逾期繳納五日，上訴人有權採取必要的措施暫停被上訴人的經營活動，直至費用繳清，如造成損失由被上訴人自行承擔。本案中吳X逾期繳納租金及物業費用長達兩個月以上，經多次催繳，其一直不交，故上訴人依據合同約定停水停電。因此，12月份租賃費及物業費用不應予以扣減。
上訴人XX昌XX公司向一審法院起訴請求：判令吳X支付2017年10月至2017年12月份租金57681元、物業費26622元、違約金57681元，共計139984元；並承擔本案訴訟費。
一審法院經審理查明：2017年1月1日，XX昌XX公司（甲方）與吳X（乙方）訂立租賃合同一份，合同約定，XX昌XX公司將其所有位於XX昌市龍祥路與北環XX的XX昌XX一層，淨面積616.25平方米，加上20%的公攤係數後的面積739.5平方米營業場地租賃給吳X用於瓷磚經營。租賃期限自2017年1月1日至2017年12月31日，場地租金為26元/月/平方米，每月租金19227元。同時約定場地物業管理費為12元/月/平方米，每月物業管理費8874元。合同第八章第一條第2項約定，因乙方違約導致合同提前終止的，乙方除了補齊所欠交租金及費用……，乙方還需賠付甲方相當於三個月租金的違約金。另查，截至2017年12月底，吳X共欠2017年10月1日至2017年12月31日期間的場地租賃費57681元（不含吳X交納的裝修押金2000元）、物業管理費26622元，共計84303元。
一審法院認為，XX昌XX公司與吳X訂立的租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。吳X未按約定向XX昌XX公司支付場地租賃費用及物業管理費用是造成本案糾紛的根本原因，應當承擔向原告繼續履行支付租金及物業管理費用的責任。故XX昌XX公司要求吳X支付2017年10月1日至2017年12月31日期間的場地租賃費57681元及物業管理費26622元訴請依法有據，該院予以支援。XX昌XX公司主張的違約金依據系租賃合同第八章第一條第2項約定，該約定中違約金成立的條件為，因吳X違約導致合同提前終止。根據本案查明事實，雙方訂立的合同期間自2017年1月1日至2017年12月31日，在此期間原被告雙方並未提出提前解除合同情形，故XX昌XX公司要求吳X支付違約金的要求沒有合同依據，該院不予支援。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規定，判決如下：一、被告吳X於本判決生效之日起十日內向原告XX昌XX公司支付場地租賃費57681元（不含吳X交納的裝修押金2000元）、物業管理費26622元，共計84303元；二、駁回原告XX昌XX公司的其他訴訟請求。案件受理費3100元，原告XX昌XX公司負擔1192元，被告吳X負擔1908元。
二審中上訴人吳X提交以下證據：證據一，20000元保證金的支付憑證一份，證明：2萬元應抵扣。證據二，房產證一份，證明：吳X居住地在瑞貝卡。
上訴人XX昌XX公司質證意見：一、質保金真實性無異議，證明目的有異議，收據上顯示是質保金，該質保金應按合同約定在期限屆滿後由吳X向我方索要。故本案中不應從租金中抵扣，且合同中沒有相應約定。二、房產證真實性無異議，對證明目的有異議，魏都區人民法院採取直接送達將傳票送到至其經營場所，且有送達回證。
經庭審質證及本院審查後認為，對吳X提供的證據，上訴人XX昌XX公司對其真實性均無異議，本院對其真實性予以確認。但該收據上明確註明質保金，一審法院將開庭傳票等應訴手續於2018年4月28日留置吳X的經營地點XX昌縣居然之間的店鋪，並撥打吳X的電話151××××6668告知其留置情況，且2018年5月11日吳X向一審法院出具情況說明一份，一審法院於2018年6月8日開庭審理了本案。綜上，本院對吳X提交的兩份證據的證明目的均不予支援。
本院經審理查明的事實與一審一致。
本院認為，吳X提出的保證金、瓷磚貨款、裝修押金應予抵扣本案房屋租金的上訴理由，因收據上明確標明“質保金”，且雙方對該部分款項退還有約定，故應按照雙方約定處理。瓷磚貨款、裝修押金未提交證據予以證明，本院無法處理。一審法院已經送達了相應的應訴手續，程式並無不妥。XX昌XX公司提出的違約金問題，因為雙方約定違約金的條件為吳X違約導致合同提前終止，依據本案查明事實，在雙方訂立的合同期間雙方並未提出提前解除合同情形，故一審判決駁回XX昌XX公司違約金部分的訴訟請求並無不當。綜上，上訴人吳X、XX昌XX公司的上訴理由均不能成立，本院不予支援。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費由吳X承擔1228元，由XX昌XX公司承擔433元。
本判決為終審判決。
審 判 長 信XX
審 判 員 謝新旗
代理審判員 徐瑞娟
二〇一八年十一月八日
書 記 員 李XX
