一、物業侵權糾紛型別有哪些?
開發商違約或侵權行為形成的異議和糾紛
(1)售房期間盲目承諾
1.作為一種促銷手段，開發商在向購房者推銷房屋的過程中，用很多的贈送內容來吸引購房者。如免交物業管理費、贈送花園、贈送精裝修、贈送家用電器等。
2.免物業管理費，開發商實際是在自己的合同中為他人(物業服務企業)設定了義務，對於他人是沒有效力的。業主入住後，物業服務企業是要收取物業費的。要麼是開發商補貼，要麼是業主自己交，而開發商往往在補貼中要麼打折，要麼遲遲拖欠不給;贈送花園這構成了侵權，作為底層住戶，和其他樓層住戶一樣，只能擁有與其購房面積相應的土地使用權，開發商贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了其他業主共有的若干平方米的土地使用權，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權益。這些都給物業服務企業與業主、業主與業主的糾紛埋下了隱患。
(2)專案模型與施工不符
1.開發商在前期銷售宣傳中，為了促進銷售，把效果圖、沙盤模型設計得非常漂亮和誘人，承諾有會所、幼兒園、健身娛樂器材等，而到專案竣工交付後，普遍存在是減項或乾脆不建。
2.有的物業專案先天在設計上存在不合理，房屋設施不齊全、公共設施不到位，房屋施工質量問題多。如排水不暢、化糞池設計或是施工位置欠妥、頂層或是窗沿漏水等，造成業主生活不便。
(3)延擱業主大會的成立
1.承擔前期物業管理的物業服務企業一般是開發商選聘的，其管理合同期限一般到首屆業主大會成立後選聘新的物業服務企業簽訂的物業管理合同生效之日。
2.而在實際實踐中，不少開發商不履行業主大會成立的組織責任，造成符合成立條件而不成立業主大會的情況普遍存在，致使物業服務企業在前期合同期滿後仍舊繼續履行前期合同，或是開發商在中途違規擅自變換物業服務企業，在客觀上造成了前期物業管理時間無限延長，或是中途變換新的物業服務企業繼續管理服務。業主對原物業服務企業和新的物業服務企業所履行義務不予承認，從而引發大量糾紛。
因物業服務企業違約或侵權行為形成異議與糾紛
(1)物業管理收費標準過低
1.物業服務企業為了生存和維持服務，任意減少管理服務專案和內容，不履行合同義務，降低服務標準;對房屋及附屬裝置、公用設施等修繕不及時;對物業管理服務區域內的環境、綠化、公共秩序未盡管理職能，達不到服務質量標準;對個別業主侵犯他人權利的行為勸阻不及時或是不勸阻。
(2)物業服務企業侵權行為
1.這主要表現為以停水、停電、停電梯等方式催交物業費;無故扣押業主房屋裝修保證金;為牟取不當利益，採取違規收費或收費不出具正式發票、個別員工私自收費不入賬等。
(3)工作人員服務態度不好
1.由於物業服務企業人員的素質良莠不齊，專業水平不高，內部培訓不夠，員工的服務意識不強，自認為自己是管理者，對業主的訴求和投訴置之不理，服務態度差，解決問題的方法簡單粗暴，或對業主投訴的問題久拖不過問、不解決、不回訪等。
因業主違約或侵權行為形成的異議與糾紛
(1)業主不願交物業費
1.這主要表現在業主以種種理由為藉口拒交物業管理費。比如不滿意物業服務企業的管理，找根本不屬於物業服務企業問題作為理由，說物業服務不到位，在工作中存在問題;甚至房屋質量等問題都歸置於物業服務企業的責任。以開發商和物業服務企業是“一夥”的為由，拒交物業管理費。
(2)業主不按規定裝修
1.這種情況主要發生在裝修期間。業主違反裝修管理規定擅自改變房屋結構，或私自搭建違章建築等;不按規定的施工時間開工等。這些行為或是影響他人的正常工作、生活，或是危及他人的生命財產安全，或是因對物業服務企業勸阻制止不理等，引發與利益受損業主或物業服務企業的糾紛。
(3)習慣不同引發糾紛
1.這主要表現為婚嫁、喬遷、辦喜事、過年過節時，燃放煙花炮竹;老人在園區內跳舞放音樂;寵物放養等。這些需要我們物業服務企業引起重視，否則容易造成矛盾激化。
二、物業管理異議與糾紛如何預防？
(一)明確自身地位
1.物業服務企業與業主之間是平等主體之間的委託服務合同關係。物業服務企業是通過開發商選聘或是通過業主選聘簽訂的物業服務合同，是委託與被委託、服務與被服務平等主體之間的委託服務合同關係，合同雙方必須按照合同內容履行各自的權利與義務。
2.在物業管理中，業主處於主導地位。物業管理的服務物件是業主或是使用人，業主是物業的所有權人，根據《物業管理條例》，物業服務企業能否接管物業專案，是業主來選聘的，業主有權選聘或解聘物業服務企業。因此在物業管理中，儘管物業服務企業與業主之間是平等主體之間的委託服務合同關係，但業主是處於主導地位的，因此，物業服務企業要扮演好“大管家”的角色，不僅要按照合同內容履約服務，還要為業主提供專項和特約服務，即多功能、全方位的統一的管理服務。
(二)規範服務行為
1.加強物業服務企業自我規章制度建設。物業服務企業要以國家和地方政府有關物業管理的相關法律法規及政策為依據，通過建立完備、嚴密、科學、合理的規章制度加強自我規範和自我約束，確定企業宗旨、文化理念和發展願景，以為業主服務為核心，在物業管理的實踐中逐步完善和提高，提高市場核心競爭力。
2.遵守法律法規，堅持物業管理基本原則。在物業管理過程中，物業服務企業要遵守法律法規及政策，嚴格約束自我管理服務行為，履行物業管理服務義務，文明地行使物業管理服務許可權，與業主、業主委員會緊密配合，求得社會各相關部門、組織的支援，公開、透明地開展物業管理活動。
3.認真簽訂合同，避免異議與糾紛的產生。簽訂物業管理合同有三種情況，一是物業服務企業與開發商訂立;二是物業服務企業與業主訂立;三是物業服務企業與業主委員會訂立。目前，地縣級城市不少物業服務企業雖然都簽訂有物業管理合同，但都不規範，有的甚至沒有簽訂合同。合同上對雙方的責、權、利約定不清楚，具體的管理服務責任不明確，還有待細化、量化。必須堅持原則，以免發生糾紛時缺乏合同依據。
(三)加快行業發展
1.由於地縣級城市物業管理行業起步晚，發展快，存在企業資質低、規模小、管理不規範、制度不健全、專業人員匱乏、員工素質良莠不齊等問題。
2.政府部門和行業協會要加強基礎管理，起核心作用，為物業管理市場實現規範化運作創造外部法規環境和行業環境，根據實際，制訂地方性的管理法規，管理、約束、規範房地產開發企業、物業服務企業的管理服務行為。
3.成立獨立的物業管理協會，為物業服務企業搭建交流、溝通、互動、學習的平臺，多對好的物業服務企業進行正面宣傳，普及業主樹立物業管理的消費觀念、消費意識。
4.職能部門加強對物業服務企業的資質審批管理和年審管理，優勝劣汰，扶持一批優秀物業服務企業升資質、上等級、創品牌，建立幾個“省優”甚至“國優”的優秀專案，促進地縣級城市房地產業和物業管理業的健康、穩步、規範發展。
物業管理異議與糾紛是困擾著業主和物業服務企業以及政府部門的一大難題，只有通過物業與業主們不斷的協調、溝通，才能儘量減少糾紛的發生。
