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物業合同無效糾紛的司法認定依據有哪些

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一、物業合同無效糾紛的司法認定依據有哪些

(一)物業服務合同的性質及效力認定的一般依據

物業服務合同也曾被稱為物業管理合同，根據《物業管理條例》的規定，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，由房屋和配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動;由此簽訂的書面合同便是物業服務合同。

對於物業服務合同的性質，曾有委託合同、民事信託、特殊的新型合同等爭論，但究竟以何為準，未見定論。不過，在基本定性上，物業服務合同是一種無名合同，是要式、諾成、有償、雙務合同;進而言之，是一種純粹的民事法律關係，是以當事人意思表示合意為核心的民事合同。因此，物業服務合同效力的認定上，應遵循一般民事合同的效力判定標準，即以《民法典》合同編等規定為依據審查合同或其部分條款的效力。

(二)最高法司法解釋第二條的理解與適用

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條是對物業服務合同效力認定的特別法規定，在適用順位上優先於前述一般法規定。

其中，第二條第1款是對合同義務轉委託的限定，其立法意圖類似於對建設工程施工合同中承包方將工程主體部分轉包或分包給他人的法律限制，其價值目標是為了實現秩序和平衡利益，即限制作為相對強勢方的物業服務企業任意轉移其主要合同義務，以保障作為相對弱勢方的業主的知情權與監督權，並能在糾紛發生時縮短業主的維權距離。

本款在適用上，應注意這樣幾點：

1、應審查原物業企業是否將全部合同義務概括轉移給他人。如果將物業服務合同理解為一種特殊的委託合同的話，則合同事項的轉委託必須預先徵得原委託人的同意。此處，最高法的初始意圖應該是考慮到現實中常有物業服務企業私自將合同義務一併轉託他人而造成業主解紛或維權困難的情形，以確認轉委託合同無效的方式限制物業企業層層轉讓服務業務。

2、應明確導致委託合同無效的受託人的範圍。本款中，“一併委託他人”中的“他人”應指獨立於物業服務企業的其他法人、組織或自然人，而不應包括類似於本案中江北分公司的法人分部或職能部門;因為後者本質上是在執行法人的意志，在整個法人系統內只存在一個外在表示行為。

二、解決小區物業糾紛的辦法有哪些?

1、雙方當事人通過協商調解解決。

物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。

物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。

民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程式中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程式中的一個環節，不具有獨立性。

2、通過仲裁的方法解決物業管理糾紛。

依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。”

仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁庭的書面協議。

3、通過訴訟方法解決物業管理糾紛。

物業管理民事糾紛的訴訟程式大體上有以下幾個步驟：

(1)當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;