一、物業無合同糾紛處理的問題有哪些？
在無合同可依的情形下，法院在處理物業管理糾紛時應注意兩個突出問題：
1、物業公司的資質問題。
物業公司開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，並領有政府部門頒發的有關證書;對不具備法定資質卻從事物業管理工作併產生了物業管理糾紛後，法院可基於鼓勵企業發展、有利於人民生活的角度，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業公司補辦相關證書，並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取;如物業公司不能補辦手續，或業主委員會、業主不同意該物業公司繼續管理，法院應基於民法的公平原則，只支援物業管理企業的成本費用，而不應保護其違法違規而企圖賺取的經濟利益。
2、物業費用標準問題。
物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算的;而其他住宅，必須經業主或業主委員會之間就協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關係不成立;如果物業公司對小區進行了管理，並因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當於損失數額的經濟補償。
業主委員會或業主與物業公司之間系契約關係，產生爭議後應依當事人締結的合同進行處理。但實踐中有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的部門管理樓盤，未辦理委託物業公司管理手續，未與小區業主訂立物業管理合同等等，為物業管理糾紛埋下了伏筆。
二、物業管理糾紛處理方式有：
1、物業公司可以先和業主進行協商，關於糾紛解決協商出處理方式;
2、協商不成的可以請基層組織進行調解;
3、協商或調解不成的可以向法院起訴，也可以直接向法院起訴;
4、如果物業服務合同中有仲裁條款可以直接申請仲裁。
法律依據
《民法典》第一百八十六條
因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。
第一百八十六條
因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。
第二百三十三條
物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
三、物業管理費糾紛訴訟時效是多久？
物業管理費糾紛訴訟時效是三年，自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
現實生活中，因為物業產生的民事糾紛案，呈現上升的趨勢，這類案件案情複雜，糾紛的形式也多種多樣，因此在審理的時候會有一定的難度，許多業主因為物業費用，物業服務不當等願意與物業公司發生糾紛，發生糾紛後可以先協商解決，如果協商不了，可以採取法律手段解決。
