一、若抵押登記在先，租賃合同簽訂在後，租賃關係不得對抗已登記的抵押權。若抵押登記在先，表示承租人在簽訂租賃合同時知道或應當知道租賃物存在抵押，承租人應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。也就是說，在這種情況下，承租人不能就房屋拍賣、變賣主張任何權利，只能解除合同，向出租人主張違約責任。
二、如果租賃在前，法院查封拍賣在後的，承租人可以不解除租賃合同，繼續租住。因為根據“買賣不破租賃”的原則，即使租賃房屋被拍賣，新的買受人也應當繼續履行該租賃合同直至期滿。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支援。
即，在租賃合同訂立早於抵押權設立的情況下，承租人可以以不動產租賃權對抗法院執行。但需滿足兩個條件：
1、在查封前已經簽訂了合法有效的書面租賃合同。
2、承租人已經實際佔有租賃房屋。
通過檢索案例發現，為了防止惡意串通簽訂租賃合同以對抗法院執行的情況，法院對於承租人主張不動產租賃權異議的審查通常比較嚴格：
首先，審查《租賃合同》是否合法有效：
1、《租賃合同》簽訂的時間，結合相關證據判定是否存在“倒籤”合同等虛假行為。
2、租金的實際支付情況，針對租金的支付應當由相應的轉款憑證作為支撐。
3、租賃的時間以及租金的金額，租金金額是否明顯低於市場價且租金金額固定不變等。
其次，判斷承租人是否實際已經佔有該不動產：
1、是否有承租期內物業費、水電費、燃氣費等繳費記錄；
2、是否存在裝修協議以及是否有裝修費用的轉賬記錄等。
在滿足以上兩個條件的情況下，承租人的租賃權也是不能阻止法院進行不動產拍賣等處置行為的，但可以對抗該不動產在拍賣成交後向買受人的移交，或承租人可在拍賣時要求法院帶租拍賣。
（1）對抗拍賣成交後向買受人的移交
依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條第一款的規定，承租人有權在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產。
（2）要求法院帶租拍賣
承租人要求法院“帶租拍賣”，即要求法院在拍賣公告中載明不動產上所具有的租賃關係，本質也是租賃期內阻止受讓人移交佔有被執行人的不動產。
承租人可就以上兩項內容向執行法院提出執行異議，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，並作出裁定；如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程式解決涉案房產租賃權相關爭議。法律依據：《民法典》第七百二十四條
有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
（二）租賃物權屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。
