房屋租賃中 | 什麼是買賣不破租賃？

房屋租賃是房產轉讓中常見的現象。那麼，房屋租賃中,什麼是買賣不破租賃？買賣不破租賃原則的適用情形有哪些？買賣不破租賃的條件是什麼？買賣不破租賃在什麼條件下是無效的？

什麼是“買賣不破租賃”

1.買賣不破除租賃原則。《中華人民共和國合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。一般這就被認為是買賣不破除租賃原則適用的實證法基礎，買賣不破租賃原則是指在房屋租賃期間內，出租人將房屋出賣的，承租人對於該房的使用權不因買賣而受到影響，在租賃期限內租賃合同對於新的房屋買受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用;c.巳須房屋被買賣;d.須該族裡面合同沒有到期。它的效力是買受人所取得的對於租賃房屋的所有權，受到承租人對於該房租賃權的限制，在租賃期限內承租人可以以租賃關係對抗買受人的所有權，從而不使租賃關係被破除終止，就是說該租賃關係仍然存在，承租人對於房屋的用益權不受買賣效力的影響。

2.承租人的優先購買權。《最高人民法院關於<民法通則>適用若於問題的意見》第118條規定：“出租人出賣山租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;《城市私有房屋管理條例》第11條規定，房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。在本案中，趙某如要出賣房屋須履行通知義務，即提前3個月通知承租人，而且應詢問承租人有無購房意向，以便於承租人行使優先購頭權。若不履行此義務，就有可能使房屋買賣合同被宣告無效，並承擔相應的法律責任。

3.善意佔有的付抗效力。善意佔有是指非法佔有人在佔有某項財產時，不知道或不應當知道其佔有為非法，以此佔有人可以對抗他人的一種救濟措施，當然該項救濟的範圍是有限的。

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