社會在飛速發展，隨著城市化程序的加快，農村也面臨著政府的改造和自身的變革，一波又一波的農村拆遷生產了一批暴富的“土豪”，在這種背景下，很多農村的房屋被私自交易，很多人想趁著拆遷發一批橫財。
但是農村的土地是集體化的，而且拆遷前後的數額相差巨大時，很多賣方開始反悔，想要追回自己的損失，在這些情形下，農村房屋的交易變得複雜。今天我們就一起來探討下怎麼樣的房屋交易合同是無效的，如果無效，賠償方面可以怎樣計算。
一、哪些情況會導致農村房屋買賣合同無效
(一)如果你賣方是農村村民，而買方是城鎮戶口，那麼合同無效，賣方是農村戶口只能將房屋交易給同村的、農村戶口的村民，無論將房屋賣給本市的居民，還是外省的居民，合同都不成立。
(二)如果賣方是本村村民，而買方戶口是其他村的，那麼合同無效，賣方只能將房屋交易給同村的村民，不是自己村的都算是無效合同。
二、一旦認定農村房屋買賣合同無效，需要如何賠償損失
農村的房屋交易一旦被判斷是無效的之後，一大波的賠償補付問題就會接踵而至。但需要知道，認定合同無效後，在法律上認為賣方負主要責任，有權對買方作出賠付。
為了平衡買賣雙方的利益，要仔細評估兩方因為買賣這所房屋虧的人虧了多少，賺的人又賺了多少。尤其是農村的房屋涉及到收租、拆遷補款、土地增值各方面因素的影響。
而買方又很大機率會對房屋進行翻新、裝修甚至是擴建，這些東西都是買房自己領掏腰包去做的，賣方需要對此作合理的補償。除了這些之外，下列幾種情況，是需要買方需要進行賠償的：
(一)賠償原房款全款以及升值所帶來的差價
賠付原來房屋買賣的房款以及現在的房屋價與之前買方購時的房價的差價，即房屋的升值部分，需要賠付。例如以往買入的時候花費了8萬，但是經過評估，現在這所房屋已經值10萬元，那麼中間的差價2萬元是需要原賣方去承擔，賠償給買方的。
(二)買方對所購入房屋進行的裝修和改建費用
買方對所購入房屋進行裝修、改建會帶來房屋的增值，這部分的損失是賣方賣房所帶來的，因此需要賠付給買方。
(三)若房屋已涉及拆遷賠款，還需賠付買方相應的拆遷款項
如果房屋買賣後涉及到拆遷補償，此時認定合同無效對買方十分不利，因此賣方是需要賠付相應、房屋帶來的拆遷款項以及房屋增值所帶來的利益給賣方的，但具體數額是多少，需要按照具體情況進行分配。
(四)賠付的款項需要證據支撐
以上所說到的賠償賠付，都需要有證據證明，不是自己說了算的，因此需要買賣方到有資格評估的機構進行預估，對每一項的損失進行金額確定。
除了上述幾點之外，認定買賣合同無效後，需要買方讓出房屋時，如果房屋裡面居住有人，應該自合同認定無效後留出相應時間讓買方搬離，不可強制趕人走。對於買賣農村房屋，律師的意見是儘量要謹慎。如果一定要買，考慮到農村土地的敏感性和不確定性，需要在購買時簽訂詳細的條款協議，提前規劃好房屋後續有可能劃入拆遷範圍的情況，有備無患。
