同一村集體內部成員之間簽訂的買賣合同。
我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
小產權房買賣合同兩種無效的情況如下：
1、本集體成員與其他集體成員之間簽訂的買賣合同。
農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯絡，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。
如果本集體成員與其他村集體成員簽訂了小產權房買賣合同，那麼買賣標的物不僅是房屋，其中還包括相應的集體土地宅基地的使用權。因此，買賣雙方所簽訂的《房屋買賣協議》違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效協議。
2、本集體成員與城鎮居民之間簽訂的買賣合同。
農村的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。而農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。
總結起來說，深圳小產權房買賣合同只有在同一村集體內部成員之間簽訂的買賣合同時，方可視為有效合同，除了此種情況外的其他情況下籤訂的小產權房買賣合同均為無效合同。
