一、買賣不破租賃未經登記是否影響?
買賣不破租賃未經登記是會產生一定影響的，但賣受人明知或應當知道承租人的存在時，這一規則仍然適用。 建立該規則的初始目的是為了保障社會弱勢群體的基本居住權利。
在商事領域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經營，在承租關係中其居住權利不需要保障。因此，這個規則在現代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關規定，未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃”為由向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但賣受人明知或應當知道承租人的存在時，這一規則仍然適用。
1、最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
2、《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;
3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”
4、《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。
5、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋：
第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
二、民通意見
第119條、承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當准許。
私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當准許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。
在當代社會，我們國家對弱勢群體的保護力度是比較大的，比如說勞動者還有就是租賃房屋居住的人，他們相對於購房者來說也是比較弱勢的，所以為了保證他們最基本的居住權利規定的買賣不破租賃這一個限制性的規則，對於社會穩定來說也非常有利。
