未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。
“房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”的規定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道係爭房屋租賃事實的，相應的法律後果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續履行。
二、買賣不破租賃的四種例外情況是什麼?
1、以下這些情況，是不該原則限制的：
(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。
2、除了以上情況，在以下兩種情況出現時，新房東也有權要求原租客騰讓房屋：
(1)當事人另有約定
如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。
(2)新房東行使合同解除權
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關係，讓租客騰出房屋。
綜上所述，在二手房買賣中，作為房屋買受人，經常遇到房屋尚在租賃的情況，如果當初簽訂的租賃合同經過備案登記，承租人就可以要求繼續使用房屋。如果買受人提出解除合同，需要給向承租人一筆違約賠償金。沒有登記的，除非有充分證據，否則就不能用這個原則。
