四川省射洪縣人民法院民事判決書
(2016)川0922民初1270號
原告劉X，男，生於1975年3月12日，漢族，四川省德陽市居民。
特別授權委託代理人洪X，系四川XX律師事務所律師。
被告重慶XX公司，住所地重慶市。
原告劉X訴被告重慶XX公司房屋買賣合同糾紛一案，本院於2016年5月5日立案受理後，依法由審判員姚亮適用簡易程式，於2016年5月24日、6月3日公開開庭進行了審理，原告劉X的委託代理人洪亮、被告重慶XX公司的委託代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告劉X訴稱，2014年6月11日，原告與被告簽訂《商品房定購協議》，約定了購買的房屋基本情況、認購金支付方式等，原告依約支付首付款110414元，但時至今日被告未交房，且至今未辦理預售許可證。請求判決：1.確認《商品房訂購協議》無效;2.由被告返還原告首付款110414元及支付從2014年6月11日起至付清之日止按照中國人民銀行同期貸款利率計算的利息;3.被告賠償原告110414元和違約金8665.68元;4.由被告承擔本案訴訟費用。
被告重慶XX公司辯稱，我們認同商品房訂購協議無效，原告購買的是期房，未涉及到交房時間，原告要求雙倍賠償是無依據的。在銷售過程中，我公司員工從未隱瞞沒有預售許可證一事，在取得預售許可證之前都是以收取客戶誠意金的形式進行銷售。我方同意退房和退首付款，但不支援任何的利息、賠償金、違約金等費用。
經審理查明，2014年6月11日，原告劉X(乙方)與被告重慶XX公司(甲方)簽訂《商品房定購協議》，主要約定：乙方認購射洪住房，面積71.36㎡(以專業測繪機構核定的面積為準)，單價4048元/㎡，總價288856元，優惠後單價3845.48元/㎡，優惠後總房價274414元;認購金支付方式為按揭，認購人向賣方支付首付款人民幣110414元作為購房款，該款在雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》時自動轉為房屋款項;認購人應保證符合銀行辦理按揭的所有規定且必須在甲方規定期間辦理完畢按揭相關手續等，認購人逾期或因個人原因不能辦理購房按揭手續，則在一個月內一次性補足一次性付款方式的應付款項;認購人在規定期限內逾期未付款則甲方有權出售該房源，無須任何形式通知認購人，且視為乙方違約，乙方須支付總房款的3%的違約金給甲方;本認購協議自簽訂《商品房買賣合同》後自動失效;其它補充：本住宅首付110414元，今付20000元，在2014年6月17日付60000元，餘30414元在2014年8月31日前付清。定購協議簽訂後，原告劉X通過銀行匯款向被告重慶XX公司支付購房款8萬元，其中分別於2014年6月11日付2萬元、2014年6月12日付6萬元，均是由原告銀行賬號匯至被告指定的射洪XX公司賬號;2014年7月2日，原告以現金方式支付被告購房款30414元。原告三次共支付110414元，均由被告出具加蓋了財務專用章的收據。因被告重慶XX公司開發修建的專案主體工程至今未完工且未取得商品房預售許可證，雙方至今未簽訂《商品房買賣合同》。原告劉X於2016年5月5日，向本院提起訴訟，要求按前述訴訟請求判決。審理中，原告劉X變更“確認《商品房訂購協議》無效”的訴訟請求為解除《商品房訂購協議》，其它訴訟請求不變;被告重慶XX公司同意解除《商品房訂購協議》。
上述查明的事實有原告身份證、被告工商登記資訊及組織機構程式碼證、商品房訂購協議、收據、轉賬憑證(均為影印件)及原被告雙方部分陳述予以證實。
本院認為，原、被告之間簽訂的《商品房定購協議》中沒有約定房屋交付使用條件及日期、裝飾裝置標準、辦理產權登記事宜等商品房買賣的關鍵內容，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，故雙方簽訂的《商品房定購協議》不能認定為商品房買賣合同，該協議實質屬商品房預約合同，不能適應商品房銷售的法律規定，本院對原告以被告故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明為由要求不高承擔已付購房款110414元一倍的訴訟請求不予支援。被告雖未取得商品房預售許可證，但雙方簽訂《商品房定購協議》並不不違反法律和行政法規的強制性規定，該協議合法有效，對雙方都具有法律約束力。現原、被告雙方均同意解除該協議，本院依法予以准許，並對原告要求被告返還購房款並支付利息的訴訟請求依法予以支援，利息從原告實際付款之日起按中國人民銀行釋出的人民幣同期同類貸款基準利率標準計算，至被告付清之日止。原、被告簽訂的《商品房定購協議》未約定具備房屋銷售條件和交付的具體時間，該房屋至今未竣工驗收，導致被告未能與原告簽訂商品房銷售合同，被告並非不同意與原告簽訂合同，被告在履行該協議中並未違約。原告在簽訂該協議後近2年時間因涉案房屋不具備銷售條件，導致不能簽訂合同並取得房屋，超過普通消費者的合理預期，原告要求解除合同亦不屬違約，應當認定為因不可歸責於雙方的事由導致合同不能訂立，故本院對原告要求被告承擔違約責任的訴訟請求亦不予支援。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第四十四條、第九十三條第一款、第九十七條的規定，判決如下：
一、解除原告劉X和被告重慶XX公司簽訂的《商品房定購協議》;
二、由被告重慶XX公司於本判決生效後10日內返還原告劉X購房款110414元並支付利息，利息按照中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率計算，其中2萬元的利息從2014年6月11日起計算、6萬元的利息從2014年6月12日起計算、30414元的利息從2014年7月2日起計算，至被告付清之日止。
三、駁回原告劉X的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案收案件受理費2371元，由原告劉X負擔1000元，被告重慶XX公司負擔1371元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴於四川省遂寧市中級人民法院。
審判員 姚亮
二〇一六年六月三日
書記員 李X
