一、關於買賣不破租賃的例外情形有哪些?
例外情形：
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用
查封是指人民法院執行人員將作為執行物件的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。
因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。
在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
二、“買賣不破租賃”的對抗效力是怎樣的?
通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買賣關係不能打破租賃關係，新房主無法行使房屋的使用權，此時，租賃權的效力大於轉讓效力。只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：
第一，承租人基於租賃權對於第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。
第二，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權人也一併遵循。
買賣不破租賃原則在適用之前，不動產的原所有權人必須履行相應的告知義務，即與買方在簽訂買賣合同時必須將不動產之上存在的權利義務關係以及其實際情況如實告知對方，否則視為違反先合同義務，因此造成的損失，應當由賣方承擔，按照實際損失為限。
