一、商品房認購書的法律性質
商品房認購書一般由開發商自行制定，內容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當事人的法律義務主要有兩項：根據認購書約定的條件在將來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同;根據認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當事人還負有對認購書未作約定的事項依據誠實信用原則進行公平協商的義務。
我國法律規定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這裡提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對於買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關於定金是怎樣規定的，謹慎交付定金。
二、商品房認購書有效嗎
根據上面所講的商品房認購書的法律效力問題可以看出，我國法律是認可商品房認購書的效力的。除此之外，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
這說明我國法律不僅承認商品房認購書的效力，在符合一定條件的情況下，商品房認購書可以被當作買賣合同。
三、簽訂認購書要注意哪些問題?
既然認購書具有法律效力，購房者就不能聽開發商忽悠隨便籤訂認購書，那麼，簽訂商品房認購書需要注意的問題有：
1、使用《商品房認購書》示範文字
目前各樓盤出示的認購書都是由開發商或售樓方自己制定的格式合同，不少消費者缺乏有關法律常識，售樓方和開發商方面處於強勢地位，在認購書中常設定一些有利於售樓方的條款，消費者稍不留神，就會吃虧。因此，購房者最好提前準備，使用規範的文字。
2.約定《商品房認購書》“退出”條款
由於簽訂商品房認購書時，樓盤的一些細節尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請貸款不被批准等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費者沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
3.明確“定金”字樣，謹慎交付定金
一旦開發商或房地產銷售公司出現違約，購房者要求開發商或銷售公司解除商品房認購書，並全額退還已經收取的款項。如果是定金，是可以要求雙倍返還。但如果是“訂金”就不能要求雙倍返還了。因此購房者要仔細看清楚是“定金”還是“訂金”，防止開發商偷換概念，這樣一旦出現違反約定的情況，消費者才能證據充分地要求對方雙倍返還款項。
4.認購書不應將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保
根據《擔保法解釋》第4條規定，如認購書中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，造成的直接後果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開發商。因此，認購者應當避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔保的條款，明確規定定金只作為本認購書的履行擔保。
綜合以上幾點，購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，最好聘請專業的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識地抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對於某些暗含風險的條款則應當經過慎重分析後選擇接受或者拒絕，避免自己的權益受到損害。
