公寓房和普通住宅的區別主要是：
1、土地年限上：公寓為商用水電費按商用算，土地使用年限為50年，不可以籤戶口；住宅水電費按民用算，土地使用年限為70年。
2、購買價格上：公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。
3、地段和使用價值上：公寓普遍的特點是位置屬於中心地段，一般以小戶型全裝修出現；住宅多種地段都存在，一般以2-3居室居多，總花費高於公寓式住宅房，用做私人產權房而非投資。
法律依據
《中華人民共和國民法典》
第八條
民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。
