一、房屋抵押權終止的情形有哪些
一般說來，因下列原因之一者，房屋抵押權的效力發生終止：
1.房屋抵押期間屆滿。《擔保法》雖對抵押期間未作規定，但《擔保法》解釋第12條對此作了迴應：當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權不生效力;在所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的2年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支援。依此理解，擔保物權不受其擔保債權的時效的影響，對其限制的方式為2年的除斥期間，該期間從所擔保的債權的時效完成之日起計算。當然，該解釋僅規定2年的期間，對抵押權人的保護是不利的。
2.抵押人清償主債務，主債權發生消滅。
3.抵押房屋發生滅失，抵押權發生消滅。當抵押人以其他房屋替代時，則產生新的抵押權;當抵押房屋滅失為第三人所致，則抵押權人可取得賠償代位權。
4.房屋抵押權因違反法律和行政法規的強制性規定而自始無效。
5.房屋抵押權岡優先受償權的實現而發生消滅。《城市房地產抵押管理辦法》第41條規定：“經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”可見，房屋抵押權的實現方式不僅限於拍賣一種，也包括通過協商折價或變賣等方式。抵押權人處分抵押房屋時，它屬於共有的或者出租的，應當書面通知共有人或承租人，他們在同等條件下，享有先買權。抵押權人的被擔保的債權因處分抵押房屋而獲得清償後，房屋抵押權因實現而消滅。
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