說到農村宅基地建房買賣，相信大家都不會陌生吧。農村宅基地建房買賣是否合法化，有沒有什麼注意事項，受到越來越多的人的關注和重視。很多人會害怕自己的錢打水漂。今天，本站的小編將會為大家詳細的介紹一下農村宅基地建房買賣的相關知識。
農村宅基地建房買賣
農民房，在有些地方也叫小產權房、集資房，主要指農村村民在集體所有的宅基地上建造起來的房產。由於農民房所依附的宅基地是村民申請而來的，不需要像商品房開發商取得土地使用權那樣支付高額的地價，農民房的成本就比商品房便宜很多。因此，在買賣過程中，農民房的價格就會比周圍相同地段的商品房便宜很多。但是，我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：
1、該房產可能是違法建築。村民建造農民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建築許可證和居民興建住宅用地批准通知書。現在關外買賣的農民房，有些是村民私下搶建的，根本沒有合法建造的手續。在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規定面積私下加建的，這些都屬於違法建築。如果是違法建築，這種風險非常大，可能被強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產證書(綠本)，表明政府對產權人的權利是認可的，一般不會是違法建築。
2、農民房無法過戶，不能將房產證辦至買房人的名下。即使買房人簽了購房合同付完房款，並且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產不能辦理房產過戶手續。農民房買賣的現象在深圳特別是關外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據我國法律的規定，不動產物權以登記為準，由於農民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產其實一直是原建房人的房產。
3、房產買賣合同可能會被認定為無效，理由是農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關於農民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效;如果買房人是城鎮戶口居民或者非當地戶口的村民的一般認定合同無效。在福田區下梅林集資興建農民房的一個案例中，福田法院和深圳中院審理後均認為：涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國現行法律規定，涉案房屋不得進入市場進行買賣，也不能通過集資建房的形式進行流通，故買方陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國法律法規的強制性規定，屬於無效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產權，最終判決陳某應在判決生效之日起十日內將涉案房屋返還給鄭某。
因此，購買農民房的法律風險非常大，如果買房人覺得房屋價格確實比周圍商品房的價格便宜很多，應當慎重權衡自己是否能夠承受這樣的風險。實踐中這種房產買賣合同，公證處一般不給公證，賣房人一般會找律師認證。但律師的認證，只起到一個證明作用，對買賣合同是否有效力、買受人是否取得房產產權都不會產生實質性的影響。而且，2009年深圳司法局明確發文，嚴禁律師為違法建築銷售行為提供見證服務，律師對這種合同見證，本身也是違規的。
以上，就是本站的小編為大家整理的農村宅基地建房買賣的法律方面的相關知識，主要包括農村房屋買賣可能存在的風險以及國家對於農村宅基地建房買賣的政策等，希望對您有所幫助，建議大家在進行交易之前，瞭解相關政策，防止上當受騙。
