農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
精選律師 · 講解例項
小產權房和大產權房的區別
1、小產權房的產權不完整。
國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的佔有權、使用權、收益權和處分權。
小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用於銷售的住房。廣義的小產權房分為政府批准有正規建設手續的小產權房和沒有合法建設手續的房屋。前一種小產權房，購房者購買房屋之後擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或政府各自所佔的產權比例進行分配。部分產權強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。通過政府批准有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住。
而另外一種沒有合法建設手續的房屋，是真正意義上的小產權，由於集體土地在使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。甚至由於不合法，它隨時會被強制拆除。
2、性質的區別。
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。
“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。
與一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產權房價格低廉的主要原因。
雖然小產權房房子價格低，但伴隨的風險卻不容忽視。從目前的市場情況來看，小產權房的存在違反法律法規，擾亂土地和房地產市場秩序，影響城市建設發展得不到法律任何與保護。因此為了減少大家的經濟損失和日後的麻煩，購房者在買房時還是選擇些大產權的房子好!
