土地使用權因一定法律事實而消滅，如土地的滅失、徵用、混同等。這裡僅探討幾種土地使用權的消滅原因。
(一)存續期限屆滿
凡有一定存續期限的土地使用權，該期限屆滿時，土地使用權隨之消滅。在實踐中，一些地方政府往往擅自延長土地使用權期限。凡超過規定期限標準的，應以最高期限標準為限，超過部分應為無效。凡附有期限的土地使用權，無論幾次轉手，最後受讓人獲得的土地使用權期限只能是原土地使用權出讓合同約定的使用期限減去原土地使用權已經使用期限後的剩餘期限。
附有期限土地使用權的限期屆滿之後，土地使用權人可以申請續期，根據《房地產管理法》第21條規定，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於期限屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。因續期而產生的土地使用權應作為一項新的土地使用權，原土地使用權消滅。
(二)土地使用權的撤銷
土地所有人因法律規定的事由發生可以撤銷土地使用權。在分期付租的情形下，土地使用權人在一定期限內不繳付地租，即構成土地使用權撤銷的原因。在法律未規定的情況下，可由當事人約定這一內容。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
根據一般理論，土地使用權撤銷前，如已設定抵押，土地所有人則不能以撤銷對抗抵押權人，抵押權人仍有拍賣該土地使用權的權利。這是因為，土地所有人撤銷土地使用權的原因是土地使用權人不履行土地使用權設定合同所致，由此引起的撤銷權具有債權性質，而在該土地使用權之上設定的抵押則具有物權性，故前者不能對抗後者。
此外，土地所有人行使撤銷權必須有法律規定的原因，否則，土地所有人不得行使撤銷權。在實踐中，有土地所有人因土地使用人不繳納土地出讓金而終止土地使用權出讓合同的情況。對此應分兩種情形：如果土地使用人已依法登記取得土地使用權，土地所有人終止土地使用權出讓合同的行為，即也是撤銷土地使用權的行為;如果土地使用權人尚未依法辦理土地使用權登記手續，土地所有人終止土地使用權出讓合同，則不構成撤銷土地使用權。因此，一些地方將後一情形視為土地使用權的撤銷是不妥的。
(三)土地使用權拋棄
土地使用權人拋棄土地使用權而使其迴歸土地所有人，從而導致土地使用權的消滅。土地使用權究竟在何種條件下可以拋棄，我國尚無立法規定。總的來說，土地使用權的拋棄不得損害土地所有者的利益和公共利益。一般來說，無須支付地租和已經一次支付地租的土地使用權的拋棄，對土地所有人是有利的，故而應當允許。
附有支付地租義務的土地使用權，並分期繳付的，有期限規定的，土地使用人應繳付完畢該期限內應繳付的全部地租之後，始得拋棄;沒有期限規定的，一般應提前一定時間通知土地所有權人或者支付未到期的該年的地租後始得拋棄。根據都市計畫要求而變更土地用途，土地使用人不得不拋棄土地使用權的，可以請求規劃變更者賠償因達不到使用目的而拋棄土地使用權造成的損失責任。但是，這一問題在我國《都市計畫法》中未作規定。
(四)約定消滅的事由發生
這與土地使用權撤銷事由不同，後者由法律規定，前者則由當事人約定。至於當事人約定土地使用權消滅的事由是否有禁止之規定?應該說，只在該事由不違背法律規定，就可由當事人約定。例如，在土地使用權人分期付租的情況下，當事人可以約定一定期限內不付租或欠租額達到一定數量，土地使用權即消滅;當事人亦可約定在地上之物消滅時，土地使用權也隨之消滅;當事人還可約定土地使用權人不按土地用途使用土地時，土地使用權即行消滅等等。
只要是不是按照法定的方式獲得土地使用權的都是屬於違法的方式，土地實際的使用者並不能在真正意義上擁有對該片土地的使用權。同時，需要注意土地使用權消滅的情況，如果還想要繼續擁有對該片土地的使用權那麼就要重新辦理相關手續。
