在我們國家，很多年輕人辛辛苦苦奮鬥，就是為了購買一套屬於自己的房子。但是，當自己終於購買了自己的房子，付了全款並已經入住之後，才發現——開發商土地使用權抵押登記了。那麼，這種行為是合法的嗎？對於購房者又有什麼風險，小編這就為大家娓娓道來。
一、開發商土地使用權抵押登記對購房者有什麼風險?
首先，《物權法》第一百八十二條規定：“以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併 抵押。”按此規定，抵押單位出具的所謂“承諾書”當屬無效，已經抵押出去的土地上的房產雖未辦理抵押登記，但在法律上已經形成了抵押事實。其次，《土地登 記辦法》第九條規定，申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交材料，其中，地上附著物權屬證明是必備的要件之一。而抵押單位以宗地範圍內房產無登 記為由，不做資產處理，進而不提交權屬證明，顯然與該項規定相矛盾。再次，根據調查瞭解，所有交付認籌款的購房者，對於開發商抵押土地使用權的過程和結 果，均一無所知。有的已經交付全款甚至已經入住，但其應當分享的部分土地使用權仍處在抵押狀態，所購買的地上房產也在法律事實上被抵押出去。其知情權、土 地使用權乃至房屋產權，無疑都不同程度地受到了侵害。
違反以上相關規定，從工作層面上講，與依法行政的要求嚴重不符，社會層面上，將影響法治環境建設。另外，這些做法與規範土地利用和管理秩序的趨勢要求背道而馳。抵押單位即開發商的資金鍊一旦吃緊或者斷裂，未來業主的土地抵押權益恐難實現，造成難以掌控的社會後果。
二、開發商土地使用權抵押登記的原因有哪些
既不合法又具危害的做法之所以能夠存續下來，一方面因為表面上表現為“運作正常”，另 一方面是起主導作用的利益相關方“各有所得”。對於銀行來說，在經營上通過資金放貸能夠獲得資金收益，而風險方面，因為有土地使用權作抵押，則可忽略不 計。土地登記方面，因握有抵押單位出具的“承諾書”，便視作有了自我保護的“護身符”，同時也符合地方政府“服務企業”的要求。抵押單位以得到貸款為首要 目標，得到貸款就意味著收益，甚至是暴利。至於抵押程式合法性和業主利益的維護等方面，不在考慮之內。
說到底，就是地方政府在發展經濟的驅動下，受土地使用者開發商的“綁架”，將負責土地 抵押登記的國土資源部門和本應獨立經營的地方商業銀行裹挾其中，演繹出了貌似合法實則危機四伏的抵押貸款亂局，即“用地單位極力以關乎房屋業主利益的土地 使用權作抵押→國土資源部門無奈進行非正常抵押→登記→地方商業銀行消極‘配合’發放貸款獲取收益→房屋業主的多項權益受到侵害”。
三、針對開發商土地使用權抵押登記的對策有哪些
國務院決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源一個部門承擔，是以改革精 神解決這一問題的基礎性措施，不僅有利於不動產登記規則的統一，更便於在實踐操作中，避免在建房產遊離於土地抵押登記之外的現象發生，保護不動產權利人合 法財產。建議加快機構改革和職能轉變方案的研究制定，及早實現登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺的四統一。
建議在取得房屋預售許可證之前，禁止房地產開發企業向意向購房者收取任何名目、任何額度的款項，以防止其巧立名目套取資金，損害消費者權益。
建議對面向消費者出售的房地產專案，開發企業一經辦理不動產抵押登記，即由登記單位將該資訊公開披露，向社會告知某不動產已作抵押的事實，用以實現購房意向者的知情權，便於社會監督。
通過小編的講述，我們知道開發商在售賣房子之前，將開發商土地使用權抵押登記，這種行為是不合法的，同時又是極具有危害性的。開發商這種行為是為了進行融資，緩解壓力，但是對於購房者造成了很大的危害和風險，這種行為是我國嚴厲禁止的，政府也出臺了很多政策來保護購房者的合法權益。
