一、合同的解除
合同一經有效成立，就具有法律效力，當事人雙方都必須嚴格遵守，適當履行，不得擅自變更或解除。只是在主客觀情況發生變化使合同履行成為不必要或不可能的情況下，合同繼續存在已失去積極意義，將造成不適當的結果，才允許解除合同。這不僅是解除制度存在的依據，也表明合同解除必須具備一定的條件。否則，便是違約，不發生解除的法律效果，而產生違約責任。根據我國民法典的規定，合同的解除主要有兩種方式，即當事人協商一致解除合同及當事人行使約定或法定合同解除權解除合同，實踐中，後者是合同解除的常見方式。所謂合同解除權，是指合同約定的解除合同條件成就時，或出現法律規定的解除合同情形時，當事人雙方或一方享有解除合同的權利。約定解除權的行使條件由當事人在合同中具體約定，如二手房買賣雙方可以在房屋買賣合同中約定賣方延期交房多少日或買方延期付款多少日，買方或賣方有權解除合同。
二、賣家能解除合同的情形
法定解除權的行使情形由法律具體規定，如我國民法典第五百六十三條規定的五種法定解除情形：
(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;
(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(5)法律規定的其他情形。
買方違約在先，如果合同中有諸如一旦出現買方此種情況的違約、賣方有權解除合同的明確約定，則賣方解除合同完全合法。賣方面對買方的違約，應當採取與買方違約相當的抗辯措施，即如果買方構成根本性違約，賣方可以解除合同;如果買方只是輕微違約，賣方只能要求買方繼續履約、支付違約金或適用定金法則，而不可以解除合同。
賣家在交易之中通常處於優勢地位，但我們不能否認買家的違約常常會危害到賣家的權益，這時，賣家應該果斷保護自己的權益。什麼情況賣家能解除合同，我們看到，只要買家違約行為涉及到上述五點，賣家即可解除合同。 更多相關知識您可以諮詢本站邢臺律師！
