關於房地產開發企業營改增的特殊規定都有哪些
（一）營業稅改徵增值稅試點實施辦法
第一章 納稅人和扣繳義務人
第一條 在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
解析：奠定了以銷售不動產為主業的房地產開發公司增值稅納稅人的身份。
第三章 稅率和徵收率
第十五條 增值稅稅率：
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%.
解析：明確了銷售不動產的增值稅稅率為11%.
銷售服務、無形資產、不動產註釋：
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。
建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構築物，包括道路、橋樑、隧道、水壩等建造物。
轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一併轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
解析：解釋了不動產包括建築物和構築物兩大類。同時也規定了轉讓建築物或者構築物時一併轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定
一、營改增試點期間，試點納稅人[指按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關政策
(三)銷售額。
10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案(選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。
房地產老專案，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產專案。
解析：強調房地產企業一般納稅方式下，計稅依據為扣除土地價款之後的餘額。這是因為土地一般是從政府手中拍賣得到了，不可能取得增值稅專用發票進行抵扣，所以直接採用差額納稅的方式，將屬於土地的不能抵扣的進項稅額變相進項扣除，減輕企業的稅負。
(四)銷售不動產。
7.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
解析：確定房地產開發企業一般納稅人銷售老專案增值稅徵收率為5%，而非一般企業的3%.
8.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產專案，按照5%的徵收率計稅。
解析：確定房地產企業小規模納稅人徵收率為5%，而非一般企業的3%.
9.房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產專案，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
解析：房地產開發企業收到預收款時，沿用營業稅的規定，預繳稅款，注意，這裡的稅率與營業稅稅率不一致，營業稅是5%，這裡的預徵率是3%，目的是為了讓專案所在地的主管稅務機關也能有部分收益，避免了專案地和機構所在地稅收分配的不公平。
(十)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老專案，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
解析：這一條規定，就印證了上述9.為了平衡兩地稅務機關稅收收益的解釋。按照3%在專案所在地預繳之後，再向機構所在地申報補稅。
國家稅務總局公告2016年第14號
國家稅務總局關於釋出《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告
納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法
第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。
本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案不適用本辦法。
解析：本條規定說明14號公告不是針對房地產開發企業的，而是針對一般性質的納稅人的規定。
國家稅務總局關於釋出《房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第18號
國家稅務總局制定了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法》，現予以公佈，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
2016年3月31日
房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法
第一章 適用範圍
第一條 根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及現行增值稅有關規定，制定本辦法。
第二條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案，適用本辦法。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
解析：本條規定全是針對房地產開發企業的內容。
第三條 房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產專案繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，屬於本辦法規定的銷售自行開發的房地產專案。
解析：規定了房地產企業購入未完工的房地產專案立項銷售的處理。
第二章 一般納稅人徵收管理
第一節 銷售額
第四條 房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產專案，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產專案對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1 11%)
解析：營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定中(三)銷售額中房地產差額納稅，進行了細化解釋。
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積)×支付的土地價款
當期銷售房地產專案建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產專案可供銷售建築面積，是指房地產專案可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產專案時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
解析：規定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
解析：強調了納稅人應該分專案，立臺賬核算土地的扣除情況，不能糊塗抵扣。
第八條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老專案，是指：
(一)《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產專案;
(二)《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程專案。
解析：對老專案進行了解釋。
第九條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
解析：只有一般計稅方式才可以差額納稅，簡易計稅的方式不可以扣除土地價款，差額納稅，因為一般計稅稅率為11%，簡易計稅使用徵收率5%.
第二節 預繳稅款
第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷(1 適用稅率或徵收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
解析：對預繳稅款如何計算給出了明確的公式，便於實際操作。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
解析：對稅款預繳的時間做了規定。
第三節 進項稅額
第十三條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免徵增值稅的房地產專案而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的建設規模為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產專案建設規模÷房地產專案總建設規模)
解析：明確同時對應不同增值稅專案的進項稅額不能抵扣的公式。以建設規模為依據劃分，但是對於建設規模沒有進行解釋。建設規模一般是指專案可行性研究報告中規定的全部設計生產能力、效益或投資總規模，亦稱生產規模。詳細來說，主要是包含工程概況的相關資料，比如：建築面積、層數、層高、結構型別、使用用途、佔地面積等。根據建設規模定義的解釋，可以採用多種方式確定建設規模，如果國稅總局沒有後續細化準則出臺，企業可以根據專案的具體情況進行籌劃，以確定採用佔地面積，還是建築面積來確定建設規模.
第四節 納稅申報
第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號檔案印發，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
解析：對於在專案地預繳，機構地申報進行了細化解釋，預繳的稅款在申報時可以抵扣，並且未抵扣完了可以結轉下期繼續抵扣。
第五節 發票開具
第十六條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，自行開具增值稅發票。
第十七條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產專案，不得開具增值稅專用發票。
解析：對專用發票的開具做了限制，已經繳納過營業稅的開具增值稅發票的，以及向個人銷售房地產專案，均不得開具增值稅專用發票。繳納過營業稅的，稅款已經解繳在地稅了，如果還開具增值稅專用發票，取得發票一方進行抵扣，不符合增值稅的原理。對於個人購買者，不是增值稅一般納稅人，也就不能取得增值稅專用發票了。
第三章 小規模納稅人徵收管理
第一節 預繳稅款
第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人(以下簡稱小規模納稅人)採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷(1 5%)×3%
第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
解析：規定了小規模納稅人預繳稅款的計算公式，更利於實際操作。不過這裡的預繳地與一般人不同，這裡是在主管國稅機關預繳，而一般人是在專案地預繳，在主管國稅機關申報。
第二節 納稅申報
第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
解析：與一般人規定一致，申報稅款可以抵減預繳稅款，未抵減完的可以結轉下期。
第三節 發票開具
第二十三條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
第二十四條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
第二十五條 小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產專案，不得申請代開增值稅專用發票。
解析：與一般納稅人規定一致，限制了專用發票的開具，已經繳納營業稅的，以及銷售給個人的均不得開具增值稅專用發票。
第四章 其他事項
第二十六條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
第二十七條 房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第二十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。
解析：規定了房地產納稅申報時必須填制《增值稅預繳稅款表》。
上面就是小編為大家提供的關於房地產開發企業營改增的特殊規定的全部內容了，營業稅改增值稅，對於企業來說也是一次大變革，企業要做好各種應對措施來面對這一問題，如果大家對這一問題還有所疑問的話，大家可以仔細研讀一下相關規定。
