國家出臺相關政策，以後買房不再繳納營業稅，而是改為繳納增值稅。這個政策一出臺，很多市民開始擔心營改增對房地產市場會不會造成不良影響，改增後房屋的售價會不會比原先的售價更貴，所以很多人為避免風險，提前購房。現就二手房交易營業稅改增值稅問題為大家分析分析。
一、二手房交易營業稅改增值稅有哪些規定
按照財政部發布的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，個人轉賣已購普通住房，免徵營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免徵營業稅;購買不足2年的住房對外出售則全額徵收營業稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
二、為增值稅算筆賬
個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買2年內的房屋
以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅後大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。
比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅後，大概需要繳納8.7萬元。
根據業內人士猜測，二手房交易營業稅改增值稅會從原來營業稅的5.5%會改為增值稅11%，比例上是有所提高，但是二手房徵收稅額的年限對於普通住房來說從5年降低為2年，這時間與基數上相對以前營業稅有所降低。同時，營改增這一政策有國家巨集觀調控保障，企業的發展與市場的銜接過渡時期將不會受挫。
