一、房屋租賃合同違約咋辦?
房屋租賃合同違約了，肯定是需要違約賠償的，房屋租賃合同是比較常見的一種合同，但是由於其也是一種合同所以違約之後也會按照大多數的合同的處理原則來進行。房屋租賃合同違約可以分為出租方違約以及承租方違約兩種情況，
(1)出租方違約，一般有這樣兩種情況，一是如果出租方反悔不出租房屋，或者要求提前解除租賃合同的，則承租方有拒絕解除合同，要求繼續租賃;如果被強行退租的，則應該按照合同約定支付違約金，沒有約定的，則要賠償承租方實際損失，包括裝修折舊、可能的收益損失等等，但這些都需要舉證。二是如果出租方拒絕維修的，則承租方有權自行維修，並要求出租方承擔相應費用。
(2)承租方違約，則可能有這樣三種情況，一是延期支付租金，根據合同約定，出租人有權要求繼續支付租金，甚至解除房屋租賃合同。二是承租方提前退租，出租房可以要求解除合同並賠償損失，或繼續履行合同，繼續支付租金。如果承租方沒有履行解除合同手續的，出租方可以要求繼續支付租金。舉例來說，如果某商場的租戶直接搬走而沒履行解除合同手續，那即使租戶沒有使用用房屋，仍需要支付由此產生的租金。
二、房屋租賃合同的最長期限是多少年?
因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
在理解這個法條時還要注意以下幾點：
①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;並非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
③房屋租賃期限超過20年，並非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
租賃合同一般根據租賃的時間長短，對租金是有一定比例上浮，這主要也是根據物價上漲做出的調整，如果租賃20年租金都不上浮的話，對出租方是非常不利的。房屋本身是有使用期間的，住宅的國土使用期間是70年，商鋪的國土使用期間是40年，超過了國土使用期間是會要求補繳國土使用費，這個問題不過現在還沒有具體的規定。
三、租賃合同違約之後違約金怎麼算?
租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算，定金和違約金以及損害賠償金不能重複計算。租房合同解除後，各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
一般認為，現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬於賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高於實際損失，也不能改變這種基本屬性。關於當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，合同法未作明確規定。通說認為此種約定並非無效，但其性質仍屬違約的損害賠償。
以上關於房屋租賃合同違約怎麼辦的相關法律規定。任何合同在簽訂的時候都有明確規定當事人雙方得權利和義務，做好合同中自己應盡的責任，不給對方添麻煩，彼此可以皆大歡喜。
