一、買賣不破租賃可以漲房租嗎?
在民法中，有一項重要的原則是“買賣不破租賃”，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。也就是說在租賃期限內，原房主將租的房子出售後，新房主理應繼承遵守承租人與原房主之間的租賃合同的相關約定，不能單方提高租金。一旦新房東擅自漲房租，租戶與房東如果協商不成，應當按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決，若無約定，可直接起訴。
若當事人在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的，或者在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的，或者根本沒有約定的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當事人一方未履行相關法律規定的義務，致使租賃合同解除的，未履行規定義務的一方應當依法承擔民事責任;造成另一方或者第三人財產損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。
二、哪些情況不能適用買賣不破租賃?
以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。
所以，承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係，並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時，也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊，在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
綜上所述，根據買賣不破租賃的規定，新房東在買到房子過戶完成後，應該繼續保證租客的承租權，不得擅自解除合同，也不得隨意漲房租。沒有和租客協商就漲房租的，租客可以不予履行合同，可以要求房東支付違約金，仲裁不能解決矛盾的，可以起訴解決。
