一、什麼條件下商品房能預售
商品房預售實行許可證制度，即開發經營企業進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。
我國《城市商品房預售管理辦法》第10條明確規定：商品房預售、開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。本文所稱的商品房預售合同，是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用範圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。
我國對商品房的預售採取許可證制度。採取商品預售許可證制度，有利於保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益。《城市房地產管理法》對商品房的預售作了明確的規定，按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標誌。房地產開發經營企業只有在交付全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。
(二)持有建設工程規劃許可證。
取得建設工程規劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合都市計畫。根據《都市計畫法》的規定，在都市計畫區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批准檔案向都市計畫行政主管部門提出申請，由都市計畫行政主管部門根據都市計畫提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。這是因為有的開發商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建築工程能否開工的風險，從而有可能發生損害預購人利益的現象。
(三)按提供預售的商品房計算、投入開發的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規定的目的在於防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便於房地產主管部門進行監督。
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。
二、商品房可預售的條件是什麼
在立法上存在《城市房地產管理法》第三十七條第六款所規定的未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓與該法第四十五條規定的預購商品房可以轉讓的矛盾，導致有些房地產管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕為受讓人辦理房屋產權證書。
通過對上文介紹的閱讀，您應該瞭解到，只有取得商品房預售許可證，商品房開發經營企業才能與承購人簽訂商品房預售合同。作為買房者，為確保自身的權益，建議您在購房前最好去諮詢一下專業的律師。
