一、籤商品房預售合同何時籤
實際中，如果你確定要購買看中的房產，想要簽訂商品房預售合同的，需要首先確定商品房預售必須符合一定條件，只有這種的才能對外銷售，只要開發商具備預售商品房的條件，你才可以和開發商簽訂預售合同。
按照法律上規定，開發商預售商品房需具備的條件包括下面幾種：
1、預售方必須是經過批准設立，並在工商行政管理部門登記註冊的房地產開發企業。
2、預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
3、預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。
4、預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;
5、預售方必須取得商品房預售許可證明。
相對於開發商，你也就是所謂的預購房也要具備一定的條件，具體包括下面幾個：
首先你必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，實際中有兩種特別情況：
1、根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，需要提交允許向境外銷售的批准檔案;
2、按照規定，無當地戶口的人購買城鎮房屋，對於符合本地區房屋買賣法規規定的，可以認定買賣有效。因此，你要是沒當地戶口的人，那麼想要買賣本地城鎮房屋的，將取決於你當地政府制定的房屋買賣法規。
二、商品房預售合同怎麼簽訂?
(一)確認開發商已經取得。
為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發商在售樓現場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的範圍內，避免不必要的法律風險。
(二)認真閱讀開發商制定的格式條款。
購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環節，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。
(三)注意土地使用年限。
出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算，只有剩餘年限才對購房人有實際意義。有的開發專案的開發週期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途並不一定是居住用地，土地使用年限也大大短於一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同後才後悔。
(四)明確約定的處理方式。
(五)明確約定房屋交付條件和遲延交房的。
我市預售合同示範文字從交房必備法律檔案和法律手續入手，對房屋交付條件做了基本規定，保障了購房人最基本的權益。但示範文字已有的內容並不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通訊等附屬設施的可開通時間等示範文字沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立於房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。
開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的、和購房人的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。
(六)儘可能明確面積誤差的處理結算辦法。
預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要採用按建築面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看，對總建築面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內面積和共有分攤面積發生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建築結構形式比較複雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。
(七)明確規劃或設計變更的處理辦法。
商品房專案在開發建設過程中，規劃調整和設計變更時有發生。有的規劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響，甚至可能導致建築面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示範文字對規劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，並就自己關心的其他相關問題作出補充約定。
如今很多樓盤在還沒有建好時就已經在對外銷售，這些樓盤以較低的價格吸引著購房者來購買，並且會伴有著一系列的優惠活動。如此大的誘惑讓很多購房者前來購買，而這時就要簽訂一份商品房預售合同。在簽訂這份合同時，為了更好的保證購房者的利益，一定要注意一些地方，防止最後交房時受到損失。
