在商品房買賣中，會遇到各種房產買賣糾紛。其中的開發商延期辦理房產證就是常見的問題。那麼，購房者在遇到開發商延期辦理房產證的時候，應該怎麼計算違約金問題？違約金怎麼約定才算合理？本站小編為您解答。
合同約定房屋交付使用後60日內辦理《房地產權證》，可順延180天，若在延長期限內仍未辦理，則按照人民銀行同期存款利率向購房者支付違約金。計算基數以合同總價20%計算。
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
開發商因自身原因逾期交房後違約金的計算，合同有約定的從約定，合同沒約定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
知識延伸：逾期不辦理房產證如何處理?
根據我國現行的有關司法解釋的規定，只有屬於商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構成逾期辦證違約責任。
在確定是出賣人原因的前提下，相關司法解釋中明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形：
(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內沒有辦出房產證的;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內沒有辦出房產證的;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內沒有辦出房產證的。
逾期不辦理房產證如何處理?商品房出賣人逾期辦證行為構成違約的，應當承擔違約責任。根據相關司法解釋的規定，合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任，應當注意訴訟時效。按照《民法通則》關於一般訴訟時效為兩年的規定，買受人必須在違約之日起兩年內提起訴訟或者以其他方式主張自己的權利並留下相關的證據，否則將無法追究出賣人的違約責任。
解決逾期辦證問題，通常有四種途徑：和出賣人協商、向消費者協會投訴、仲裁和訴訟。
和出賣人的協商可以在購房時進行，對逾期辦證的問題簽訂一個儘可能詳細的補充協議，這類特別約定將來可以優先適用，也可以在出賣人出現逾期辦證行為後進行協商，爭取達成共識，但是要注意儘量採用書面形式，保留和收集有關證據，在協商無效的情況下將有利於其他途徑的展開。
購房人選擇仲裁途徑的，應該以雙方存在仲裁協議為前提，同時要注意的是由於仲裁機構和法院系統沒有隸屬關係，相關司法解釋對仲裁機構並不具有約束力，仲裁庭只是參照有關規定進行裁決。
以上就是對“遲遲拿不到房產證怎麼辦”“逾期不辦理房產證如何處理”所作的解答。買商品房最關鍵的是要拿到房產證，只有這樣，購房者才能真正成為房屋的主人，否則開發商可以一房二賣。按照法律規定，及時辦理房產證是開發商的義務，如果開發商沒有正當理由而逾期不辦理房產證，導致購房者遲遲拿不到房產證，那麼購房者應當及時收集證據向法院起訴主張違約責任。由於打官司需要履行大量法律程式，而且開發商也會委託自己的律師出庭，所以購房者應當與律師聯絡獲取幫助，這樣才能爭取最大程度地獲得賠償。
房產商逾期辦證違約金問題是很多購房者都需要了解的內容，只有瞭解清楚相關的規定才能更好的維護自身的合法權益。如果你在商品房買賣中遇到了開發商違約的情況，並且自己的合法權益受到損害的，你可以諮詢本站網站的律師，他們會為您維護自己的合法權益諫言獻策。
