一、關鍵詞
商品房預售合同糾紛，未取得許可許可證，認購書
二、裁判要旨
出賣人未取得預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售許可合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明，應當認定為有效。
三、案情簡介
2019年4月，A公司團購宣傳，張先生與A公司簽訂選房認購協議書一份，張先生向A公司支付10萬元購房誠意金。同時張先生在A公司工作人員引導下向B公司支付15000元團購服務費。張先生髮現A公司未取得商品房預售許可證，起訴至法院，要求確認簽訂的選房認購協議書無效，並返還購房款及團購服務費115000元及利息。
四、法院判決
判決A公司返還張先生購房款10萬元及利息，判決B公司返還張先生團購服務費15000元及利息。
五、律師觀點
根據《最高法關於商品房買賣合同司法解釋2020修正》第二條規定，“出賣人未取得預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售許可合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明，應當認定為有效。”本案中，一審法院根據雙方簽訂的認購協議符合商品房買賣合同形式要件，並且買受人已經支付10萬元購房款，一審法院認定雙方簽訂的認購協議無效，判決返還購房款及團購費。
1、開發商未取得預售許可證明，開發商與買房人簽訂的認購書是否有效？
答：根據檢索涉及的法律規定及裁判文書，認定雙方簽訂的認購協議是否有效，主要從雙方簽訂的認購協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人是否已經支付購房款。如果法院根據上述規定認定雙方簽訂的認購協議屬於商品房買賣合同，則雙方簽訂的認購書屬於無效。如果法院根據上述規定認為雙方簽訂的認購協議不屬於商品房買賣合同，則根據民法典關於定金及違約責任的規定作出合同有效的判決，但是違約責任約定過高，一方可以請求調整。
2、開發商對外預售商品房的條件是什麼？
答：（1）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權出讓證書。（2）持有建設工程許可證和施工許可證。（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並確定施工進度和竣工交付日期。（4）已辦理預售許可登記，取得商品房預售許可證明。
3、開發商未取得商品房預售許可證對外銷售房屋，面臨什麼處罰？
答：開發商擅自預售商品房的，由縣級政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付費1%以下的罰款。
律師提示：買房人在選購商品房可以從開發商的知名度、已開發專案的美譽度、戶型圖、物業方案等各種方面綜合瞭解再做決定是否購買，在合同簽訂過程中注意蒐集保留相關證據。
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