原告訴稱
秦某聰向本院提出訴訟請求：1.確認秦某聰與周某亮、郭某芳2021年6月15日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》於2021年10月12日解除；2．判決周某亮、郭某芳支付秦某聰違約金1220000元。
事實與理由：秦某聰與周某亮、郭某芳於2021年6月15日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》及相關材料，居間方為某中介公司。合同約定秦某聰將其坐落於北京市西城區××之房屋（以下簡稱案涉房屋）出售給周某亮、郭某芳，房屋成交價為6100000元。雙方簽訂合同後，於2021年6月26日簽訂《變更協議書》，就第二次定金支付時間由原2021年6月25日變更為2021年6月28日。
合同簽訂後，秦某聰積極履行合同，但因案涉房屋周圍房價大幅度下降，周某亮、郭某芳在2021年7月向某中介公司的員工趙某勤表示不想繼續履行合同。2021年9月12日周某亮、郭某芳向秦某聰傳送《告知函》，明確表明不再繼續履行合同並要求解除合同。秦某聰認為，雙方自願簽訂合同，合同的簽訂系基於雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等情形，不違反法律、行政法規的強制性規定，系合法有效的合同。雙方應當依照合同約定積極履行合同。
現周某亮、郭某芳無正當理由的情況下明確表示不履行合同並單方要求解除合同的行為，沒有合同依據及法律依據，構成根本違約。秦某聰本是為改善居住條件出售舊房換購配有電梯的二手房，周某亮、郭某芳的違約行為造成秦某聰重大損失。根據《補充協議》第四條第三款約定及法律規定，秦某聰現提出解除合同並要求周某亮、郭某芳承擔違約責任。
被告辯稱
周某亮、郭某芳辯稱，第一項訴求，解除合同，同意合同權利義務終止，但原因是周某亮、郭某芳基於重大誤解而撤銷合同。第二項訴求，不同意支付違約金。本合同簽訂過程中周某亮、郭某芳對於房屋周邊環境等存在重大誤解，簽約目的無法實現，因此撤銷合同。此外，房屋價格持續上漲，秦某聰不存在經濟損失，其主張的違約金過高，不應支援。還需說明的是，本案即使認定周某亮、郭某芳違約解除合同，責任也應以定金為限。如法院認定違約，適用違約金條款時請求對違約金酌減處理。
某中介公司述稱，沒有涉及某中介公司，不發表意見；如法院判決解除合同，某中介公司認可。雙方簽署《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》，2021年7月3日周某亮、郭某芳告知秦某聰不打算繼續履行合同，沒有辦理網籤手續，央產房上市手續辦理完畢。
周某亮、郭某芳向本院提出反訴請求：1.判令撤銷《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》《變更協議書》；2.判令秦某聰返還定金20萬元。
事實與理由：2021年6月15日，雙方簽訂房屋買賣合同及補充協議，周某亮、郭某芳為買方，2021年6月26日簽訂變更協議約定了定金的交付時間。合同簽訂後周某亮、郭某芳交付了定金20萬元。西城區房屋交易一直處於賣方市場，因此無法在標的房屋中居住。簽約時周某亮、郭某芳對於標的房屋的宜居情況不瞭解，簽訂合同的後果與自己的意思相悖，無法居住，損失巨大，構成重大誤解。根據《民法典》第147條、157條規定，基於重大誤解而簽訂的合同可以訴請撤銷，合同撤銷後秦某聰應將定金予以返還。
秦某聰辯稱，不同意周某亮、郭某芳的反訴請求。第一，雙方簽訂合同時不存在重大誤解，不符合撤銷情形。第二，根據民法典125條第一款規定，周某亮、郭某芳至少在7月21日就知道，表示拒絕履行合同。2022年1月20日提交反訴狀要求解除合同，已經超過了撤銷權行使的期間，不應予以支援。第三，周某亮、郭某芳明確拒絕購買房屋，已構成根本違約，應按照合同約定承擔違約金，無權要求返還定金。
某中介公司述稱，不同意第一項反訴請求，沒有可撤銷的事由，其他訴請不發表意見。購買案涉房屋前，周某亮、郭某芳已經進行看房，應該清楚房屋及周邊情況。
法院查明
2021年6月15日，秦某聰（出賣人）與周某亮、郭某芳（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人出售案涉房屋，面積為53.2平方米；經雙方協商一致，房屋成交價格為5780000元，出賣人有權解除合同，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內案號成交總價款20%向出賣人支付違約金；雙方同意自本合同簽訂之日起154日內，共同向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續。
同日，秦某聰（甲方、出賣方）與周某亮、郭某芳（乙方、買受方）、某中介公司（丙方、居間方）簽訂《補充協議》約定：甲乙雙方同意交易房屋價款及傢俱家電、裝飾裝修和配套設施作價總計為6100000元。
2021年6月26日，秦某聰與周某亮、郭某芳簽訂《變更協議書》，約定：《補充協議》第二條第二項關於第二筆定金的約定變更為2021年6月28日前將第二筆定金110000元以第三方擔保的方式支付甲方。周某亮、郭某芳已按照約定將定金200000元支付給秦某聰。
2021年7月2日，郭某芳與趙某勤（該人為秦某聰與郭某芳、周某亮之間房屋交易的某中介公司經辦人）微信溝通。郭某芳微信告知趙某勤：現在錢也沒籌到手，這個房子未必能夠上了，和業主協商下解除協議吧。
2021年9月12日，周某亮、郭某芳向秦某聰傳送《告知函》，內容為：雙方就案涉房屋事宜，於2021年6月15日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》，於2021年6月26日簽訂《變更協議書》。已支付定金20萬元。對案涉房屋，因房產中介帶看房時為夜晚，房屋相鄰情況無法清晰辨別，在上述合同簽訂後，發現房屋緊居住環境不好，已超出簽訂買賣合同時能夠預想到的情形，且對此秦某聰未明確告知。鑑於此，周某亮、郭某芳購買房屋及簽訂合同之目的無法實現，繼續履行合同明顯不公。因此，通知秦某聰解除雙方簽訂的上述合同，並希望就後續事宜友好協商，將相關已支付款退還。另外，秦某聰也可根據實際情況，另行出售、處置轉讓之房屋。
秦某聰起訴要求解除合同等，周某亮、郭某芳於2021年10月12日收到該起訴狀。
一、庭審中，秦某聰就己方損失，表示為：房屋降價損失，新購房屋成本增加，訴訟成本。經詢如法院認為周某亮、郭某芳構成違約，鑑於已支付定金200000元，是否同意違約金與已支付款項折抵，秦某聰與周某亮、郭某芳均表示同意。
二、庭審中，周某亮、郭某芳主張違約金過高，要求對違約金酌減。周某亮、郭某芳不對房屋價格進行鑑定，秦某聰亦表示不進行鑑定。
三、庭審中，關於合同簽訂後的履行情況，秦某聰陳述：2021年6月15日周某亮、郭某芳支付定金9萬元，6月28日支付定金11萬元，秦某聰依據約定辦理了央產房上市手續，7月某中介公司人員告知周某亮、郭某芳不履行合同，7月29日周某亮、郭某芳電話告知秦某聰明確不履行合同；
周某亮、郭某芳陳述：2021年6月15日周某亮、郭某芳支付定金9萬元，6月28日支付定金11萬元，7月10日到7月20日之間與趙某勤聯絡詢問情況，提出不購買房屋。
裁判結果
一、本判決生效後三十日內，周某亮、郭某芳向秦某聰支付違約金650000元；
二、駁回秦某聰的其他訴訟請求；
三、駁回周某亮、郭某芳的反訴請求。
房產律師靳雙權點評
結合當事人訴訟請求及庭審情況，本案爭議焦點為：周某亮、郭某芳是否有權撤銷合同；周某亮、郭某芳是否違約以及如違約，如何承擔違約責任。
關於焦點一，周某亮、郭某芳無權撤銷合同。周某亮、郭某芳以重大誤解為由主張撤銷合同，結合其在與中介工作人員溝通時隱含其購買房屋目的，沒有理由認定其未進行看房。周某亮、郭某芳自行看房後，自願與秦某聰簽訂合同，應受合同的約束。周某亮、郭某芳所述重大誤解的事由，結合其2021年7月2日、7月3日與某中介公司工作人員的微信往來，有理由認為所謂事由屬於事後製造，缺乏正當性，周某亮、郭某芳應自行承擔簽訂合同的後果。故此，周某亮、郭某芳基於合同撤銷本身要求返還定金，亦缺乏法律依據。但如雙方合同解除，應否返還已支付定金另行判斷。
關於焦點二，周某亮、郭某芳構成根本違約。結合2021年7月2日、7月3日郭某芳與趙某勤的微信往來，郭某芳不願履行合同有外在因素的影響，與其所述重大誤解事由無關。2021年9月12日周某亮、郭某芳向秦某聰傳送《告知函》，明確表示要求解除雙方合同，已構成根本違約。依據雙方簽訂《補充協議》約定，秦某聰有權解除雙方合同，並追究周某亮、郭某芳違約責任。一方面，秦某聰要求解除合同的意思通過書面形式於2021年10月12日送達周某亮、郭某芳，周某亮、郭某芳也認可收到該材料，故此，法院確認雙方《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》於2021年10月12日解除。
另一方面，合同解除後，周某亮、郭某芳應向秦某聰承擔違約責任。秦某聰依據合同約定主張違約金1220000元，周某亮、郭某芳申請對違約金酌減，秦某聰提及的損失中主要涉及房屋價格的調整，但周某亮、郭某芳不申請對房屋價格進行鑑定，秦某聰亦不申請。基於該情況，考慮房屋總價及約定違約金情況，法院基於公平原則酌情對違約金予以處理，周某亮、郭某芳應向秦某聰支付違約金850000元。鑑於周某亮、郭某芳已實際支付定金200000元，周某亮、郭某芳仍應向秦某聰支付違約金650000元。相應地，周某亮、郭某芳要求返還定金的反訴請求難以成立。
