張某(女) 訴稱，2009年5月，與丈夫李某以10萬元價格購買了密雲某小區房屋，以李某名義簽訂購房合同並辦理了產權證。2010年起，丈夫開始與趙某的女兒同居。為轉移夫妻財產，李某在張某不知情的情況下，於2011年11月將房屋轉到趙某名下。後來張某發現自己的房屋已歸他人，故將丈夫與趙某訴至法院，要求確認二人簽訂的房屋買賣協議無效，樓房產權為夫妻共有。
趙某辯稱，本案涉及的房產其以10萬元的價格購買，李某明確告知房產的共有人張某知曉並同意。現張某因為房價上漲反悔，有失誠信。
法院認為，趙某稱其在與李某簽訂房屋買賣合同時，張某知曉並同意，卻無相關證據，且張某對此予以否認，故對趙某的主張不予採信。李某未經張某同意即處分夫妻共有財產，李某的行為屬於無權處分。無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，除受讓人為善意第三人的情形外，所有權人有權追回。另經查明，2009年至2011年該區域房屋價格已明顯上漲。趙某以明顯不合理的價格購買該房屋，故不屬於善意第三人。因此，李某與趙某簽訂的房屋買賣合同在共有人張某事後不予追認的情形下，屬無效合同。據此，法院判決李某與趙某簽訂的買賣合同無效，該房屋屬於張某與李某共同所有。
解析：
本案因夫妻一方單方處分共有房屋而引起。夫妻婚後購置的房產通常為夫妻共同財產，但購房時往往因為各種原因房產證上只登記了一人的名字，從而產生了真實權利人與登記權利人不一致的情況。如果夫妻間發生矛盾，一方擅自將房產出售給第三人，另一方得知後起訴要求第三人返還房屋。此時，法律如何平衡真實權利人與第三人的利益? 這就涉及登記的公示公信原則及善意第三人的認定問題。
善意第三人基於對登記內容的信賴，與登記記載的權利人所做的交易行為，應當產生與真實權利人的交易行為同樣的法律效果。即使真實權利人與登記記載的權利人不一致，也不能影響善意第三人通過交易而取得權利。這就是法律上的房地產登記公信原則。依據《物權法》第106條它還必須符合下列條件：首先，第三人必須是善意的，所謂善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地產登記權利人與真實權利人不一致; 其次，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人; 再次，第三人必須支付合理對價，若第三人是無償或明顯低價從登記權利人處取得房地產，則不受登記公信力的保護。
本案中，趙某以明顯低於市場價的不合理價格購得此房，且基於其與李某的關係，她不可能不知道真實的權利人應是李某夫妻，故趙某不屬於善意第三人，所以應依法認定趙某與李某所籤合同為無效合同。 法官提醒：
針對此案引申開來，在購房活動中，時常會出現夫妻一方擅自以個人名義出售住房的情況，買房人自身為避免糾紛發生應提高法律意識。在買二手房前，應當到房屋所在地房地產管理部門查詢有關房地產權屬登記資訊，針對屬於夫妻共有財產的房屋，但登記卻只為夫妻一方的情形，過戶時應要求共有人夫妻二人同時到場並提供結婚證(或其他夫妻關係證明) 、有效身份證件，一方不能到場可要求其出示共有產權人宣告，保證交易安全。
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