北京房地產專業律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。
(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯絡，我們將予以撤銷。)
一、基本案情
1、原告訴稱
張某訴稱：2015年4月11日，我與王某、李某通過鏈家公司簽訂了《房屋買賣業務簽約檔案合訂本》、《補充協議》及《房屋交易保障服務合同》等合同，約定由王某、李某將其位於通州區801號房屋，建築面積為62.64平方米，總價款人民幣146萬元。合同簽訂後，我按約定支付了5萬元定金，並且雙方在建委辦理其網籤手續。但是後來房價上漲，王某、李某以各種理由不予履行合同，無奈之下訴至法院要求：1.王某、李某繼續履行與我簽訂的房屋買賣合同、補充協議及房屋交易保障服務合同等約定義務，包括解除抵押、給付房款、交付房屋、配合辦理過戶、共同前往相關機構辦理申請貸款手續，在2015年11月30日交付房屋;2.王某、李某支付我自2015年9月1日起至實際履行合同之日止的違約金，按照每日總房款的萬分之五計算;3.訴訟費由王某、李某承擔。
2、被告辯稱
王某、李某辯稱：在整個合同履行過程中，我方不存在任何主觀惡意和行為，因新的購房政策的原因所致，本案應依據情勢變遷的規定，如果合同繼續履行，我方將在通州區無法再購房屋，且將會給我方造成巨大的經濟損失，況且從2015年4月11日簽訂合同至現在已經過了半年多，我方僅收到了張某5萬元定金，而對張某來說僅支付了5萬元定金，沒有任何損失，同時我方的房屋在我方不知情的情況下被進行了網籤，同時根據雙方簽訂的補充協議第四條第四款規定，如果因為新政導致合同不能履行的，雙方互不追究任何責任，故依據事實和合同依據，我方不存在違約，且雙方的合同已經不具備繼續履行的條件。
3、第三人述稱
鏈家公司述稱：如果雙方均同意解除房屋買賣合同及補充協議、網籤協議，我方不持異議，如果雙方繼續履行合同，我方繼續配合。
二、法院查明
2015年4月11日，王某(出賣人)與張某(買受人)簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)，並分別作為甲方、乙方與丙方鏈家公司(居間方)簽訂《補充協議》，約定張某購買王某名下的801號房屋，房屋建築面積62.64平方米，總價款146萬元。
其中《補充協議》第二條“關於房屋交易具體事宜的約定”：1.定金：乙方於2015年4月11日向甲方支付定金人民幣伍萬元整。乙方支付首付款時，該定金視為首付款的一部分;2.還款解押：甲方應於同年8月1日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩餘貸款的申請，且甲方最遲應於2015年9月1日前辦理完畢解除抵押登記手續。4.首付款：乙方於2015年9月1日前將第一筆首付款人民幣肆拾萬元整(不含已支付定金伍萬元)以非建委資金監管的方式支付甲方;5.申請購房貸款：甲乙雙方應於2015年9月10日前共同前往貸款機構辦理貸款申請手續;6.權屬轉移登記：甲乙雙方同意，在2015年11月30日前，甲乙雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。如房屋登記機構要求甲方和/或乙方必須到場辦理相關手續的，則該方應當按照房屋登記機構的要求到場辦理;乙方應按時領取房屋所有權證並辦理抵押權登記手續，如因乙方原因導致抵押登記辦理延遲的，則乙方需按照本協議第四條約定承擔違約責任。7.物業交割：甲乙雙方應當在2015年11月30日前自行辦理物業交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協議約定的購房款中留存人民幣壹萬元整作為物業交割保證金;該保證金應於甲乙雙方辦理物業交割當日，由乙方自行支付給甲方。
第三條“稅費的承擔”條款約定：甲乙雙方同意，本次交易涉及的稅費全部由乙方承擔，並由承擔方直接向主管機關繳納。第四條“違約責任”條款約定：1.甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金;……4.在本協議履行期間，如出臺新的限購政策且該限購政策導致本協議無法繼續履行的，各方互不承擔違約責任，後續事宜及已交付的款項和已發生的費用由各方友好協商解決。同日作為甲方的王某、乙方的張某及丙方的鏈家公司還簽訂了《居間服務合同》，其中約定乙方向丙方支付居間代理費32120元並於簽訂本合同當日支付給鏈家公司。
上述合同簽訂當日，張某向王某支付定金2萬元，並於同年5月24日再向王某支付定金3萬元。李某出具《配偶(共有權人)同意出售證明》，同意王某出售801號房屋。此外，合同簽訂當日，王某、張某作為委託人、鏈家公司作為受託人簽訂了《網上籤約授權委託書》，委託事項內容為“委託人作為交易房產的買賣雙方當事人，現委託受託人作為我們的合法代理人協助我們辦理上述房產的存量房買賣合同網上籤約手續。委託期限：自本授權委託書簽發之日起至上述事項辦理完結之日止”。
2015年7月24日，鏈家公司協助王某與張某就801號房屋辦理網上籤約手續。2015年8月25日，王某、李某向張某、鏈家公司等發出《解除合同通知書》，內容為“2015年4月11日，出賣人王某與買受人張某、北京鏈家房地產經紀有限公司、北京中融信擔保有限公司就801號房屋買賣一事簽訂了《交易方留存資訊表》、《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》、《補充協議》及《房屋交易保障服務合同》。由於在上述檔案簽訂之後，2015年8月14日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市通州區聯合釋出了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》(京建法(2015)12號檔案)，依據該政策檔案的相關規定，王某與張某、北京鏈家房地產經紀有限公司、北京中融信擔保有限公司之間簽訂的一系列關於房屋買賣的合同發生重大變化，致使合同無法按照原計劃履行。現為避免雙方損失的繼續擴大、保護雙方的合法權益，特通知貴方解除《交易方留存資訊表》、《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》、《補充協議》及《房屋交易保障服務合同》等一系列檔案，請貴方在接到本通知後3日內予以回覆，否則視為同意解除上述一系列檔案”。
另查，張某符合北京市住房和城鄉建設委員會、北京市通州區人民政府聯合出臺的《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》的規定，可以購買1套通州區商品住房。
在本案審理過程中，王某向法院提交上海浦東發展銀行明細清單一份，證明已經將解押款項存入銀行，但因為限購政策出臺，故其沒有履行還貸義務，並稱該銀行賬戶屬於貸款銀行賬戶。此外，王某向法院提交錄音光碟一份，並稱曾與張某的母親就不再履行合同事宜進行過溝通，且通州區限購新政出臺當天就與鏈家公司溝通不再繼續履行合同事宜，但鏈家公司依然辦理了網籤。張某堅持要求繼續履行合同，並稱如果王某不配合辦理銀行貸款手續，其可以一次性支付剩餘房款給王某，並向法院提交了中國建設銀行賬戶餘額列印清單，該賬戶顯示2015年11月20日張某名下存款餘額為1410029.12元。
三、法院判決
1、一審判決
1)張某與王某、李某繼續履行簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》;
2)王某協助張某代為清償王某與上海浦東發展銀行股份有限公司北京分行簽訂的《個人購房借款(綜合)合同》項下的借款本息，並協助張某辦理上述房屋抵押登記登出手續;3)張某於前項所述抵押權消滅之日起七日內將尚欠王某的購房款人民幣一百四十萬元(不含物業交割保證金人民幣一萬元)扣除其代王某還貸款本息後的餘額支付給王某;
4)王某、李某第二項所述抵押權消滅之日起七日內協助張某辦理完畢房屋產權過戶登記手續，由此產生的稅費由張某負擔;
5)王某、李某向張某交付房屋;
6)王某支付張某自2015年12月1日起至張某取得上述房屋所有權證之日止以人民幣一百四十六萬元為基數並按日萬分之一標準計算的違約金;
7)駁回張某的其他訴訟請求。
2、二審判決
駁回上訴，維持原判。
四、律師點評
房產律師靳雙權認為：
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
根據本案查明的事實，張某與王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》均系當事人真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，為有效合同，各方應當按照合同約定履行各自的義務。但在合同履行過程中，王某、李某擅自發出《解約合同通知書》導致合同逾期履行，構成違約。
北京市住建委及通州區政府聯合出臺住房限購政策，在性質上具有公共政策的性質。雙方當事人已在政策出臺前辦理了網籤手續，新的住房限購政策並未對房屋買賣合同繼續履行造成影響，合同仍具備繼續履行的條件。而在新的住房限購政策下，王某無法另行購買房屋並非房屋買賣合同解除的條件，亦不符合法律規定的情形，故王某的意見法院不予採納。張某明確表示為了繼續履行合同，同意將貸款方式支付房款變更為一次性付款，並向法院提交了相應的財產證明。
綜上所述，張某要求繼續履行合同的訴訟請求，理由正當、證據充分，法院予以支援。張某同意一次性將剩餘房款給付王某，對此法院不持異議。對張某要求遲延履行違約金的訴訟請求，理由正當、證據充分，法院予以支援。
關於違約金的數額法院認為違約金具有補償性兼具懲罰性，應對違反誠信原則擅自違約的行為予以必要的懲戒，以維護正常的交易秩序。綜合本案實際情況，違約方違反誠信原則的行為，在同等條件下勢必會增加守約方購房的成本，但考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，法院依法酌減違約方按照日萬分之一支付遲延履行違約金。
