在實踐中，購房者與開發商簽訂的商品房買賣合同幾乎都規定了購房定金、違約金的問題，但這仍然無法避免房屋買賣雙方就此類問題發生糾紛。那麼，在法律上，到底購房定金能不能退呢?此外，當開發商存在違約時，應該如何去計算開發商的違約金呢?請一起在下文中進行了解。
一、購房定金能不能退
購房定金的作用是保證合同的順利進行。根據最高法院擔保法的司法解釋：
1、簽訂正式購房合同之前的定金。
正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們在簽訂認購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因導致沒有簽訂正式的商品房買賣合同，應當適用定金罰則。
也就是說，購房者交了定金但又不想買房，那麼開發商可以不退定金。如果開發商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責於當事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批准等第三方原因或當事人不能協商一致的商品房買賣合同條款並未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這裡提醒購房者，如果能證明開發商不賣房導致自己的損失大於雙倍賠償的定金，還可以主張開發商賠償損失。
2、商品房買賣合同中約定的定金。
正式的購房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購房合同時要對定金的性質進行約定。因為購房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質的定金，法律後果是不同的。
(1)如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則後，不得再要求強制履行合同，但當合同解除損失大於定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。比如開發商和購房者簽訂合同時約定了交付10萬作為解約定金，如果購房者看上別的房子不想買這套了，這10萬就作為解除購房合同的條件歸開發商，但是開發商不能再要求購房者買自己的房子。
(2)如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則後，可以選擇要求繼續履行合同或者選擇解除合同，並當合同解除損失大於定金賠償額還可要求對方承擔損害賠償責任。還是舉例說明，購房者和開發商約定交付10萬作為違約定金，如果開發商到期不賣房，不但要雙倍賠償購房者20萬違約金，如果購房者要求履行合同，開發商還要賣房給購房者，還要承擔給購房者造成的大於雙倍賠償的損失。
二、如何計算開發商的違約金
開發商違約時所支付的違約金的計算方式，應當區別兩者情況：
1、依據商品房買賣合同的約定計算
開發商與買房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高於違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支援超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬，而違約造成的實際損失為1萬元，那麼法院最終會支援1.3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金的數額。
2、依據法律的直接規定計算
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
(1)逾期交房的違約金計算標準;按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍採用商品房買賣合同標準文字中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑑的方式。
(2)逾期付款的違約金計算標準;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。
(3)逾期辦理產權登記的違約金計算標準;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。
上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低於實際損失，上限不高於實際損失的130%。
本站小編就為大家介紹到此。此外，房屋買賣畢竟屬於民事行為，因此只要在不違法國家的強制性規定的情況只要買賣雙方就糾紛的解決自願達成一致，那麼就可以不必通過訴訟的途徑解決。因此，當您遇到房產糾紛時，建議您可以去諮詢下專業的律師，利於律師的專業知識和實戰經驗，有效的解決糾紛。
