一、有土地使用權但沒產權的房屋可以買嗎?
可以買的，但是風險很大，這種情況，屬於買到小產權房了，風險非常大。小產權房的價格往往很低，但購買後權益得不到保證。買小產權房，至少有以下風險：
1) 合同本身就不受法律保護。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第二節第三十七條第六小節：未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓。因此這樣的交易是不被國家承認的，沒有法律效力。
2) 如有拆遷得不到正常補償。房屋拆遷進行補償是以房屋的產權證和土地證為依據，沒有這兩證，只能酌情賠付。
二、為什麼有房產證(現為不動產權證)沒有土地證?
既然話題涉及到了土地證，那麼小編就先講講什麼是土地證。其實，土地證就是土地所有者或者土地使用者，享有土地所有權或者使用權的法律依據。我國目前頒發的土地類證書主要三個，分別是集體土地所有權證、集體土地建設用地使用權證以及國有土地使用權證。
那麼為什麼有房產證(現為不動產權證)沒有土地證?原因有如下這些：
首先，現在全國實行的是兩證合一，即土地證和房產證只發一個不動產權證。因此，只要擁有了不動產權證就說明你擁有該房屋的所有權，其中還包括土地的使用權，換言之，就是隻要你擁有不動產權證，就可以憑不動產權證到房產核心辦理房產交易手續。
其次，一些年限久的單位集資房是沒有土地證的，因為它的土地是屬於單位的，因此只有房產證。另外，土地屬於集體土地的也是沒有土地證的。
最後，新買的房子土地還在開發商那裡沒有分割，因此你也是沒有土地證的。
三、什麼是大土地證與小土地證?
開發商在進行房地產開發銷售前，首先通過招拍或劃撥方式取得“國有土地使用權證”就是“大土地證”。一般來說，“大土地證”主要載明土地使用者名稱、土地坐落、土地使用權面積、用途、使用年限和範圍。
其中，開發商在房屋銷售中已經將辦理土地使用權證時繳納的土地出讓金，分攤在各單元房中。因此房屋在銷售完畢後，開發商應把手中的“大土地證”分割成“小土地證”給業主。
“小土地證”也就是業主取得國有土地使用權的俗稱。1994年的《房地產管理法》規定，所購商品房應具備“國有土地使用權證(小土地證)”和“房屋所有權證”，即為“兩證”齊全。
房屋買賣合同發生效力就是買賣雙方進行交付或者是進行產權變更登記，因為房產是屬於不動產，此時才能對抗善意第三人，如果僅僅只是發生交付的，是不能對抗善意第三人的，所以對於只有土地使用權但是沒有房屋產權的房屋就不能對抗善意第三人。
