土地使用權是土地使用者對土地擁有的權利，在買賣二手房的時候必須要清楚是否具有土地使用權，以及什麼時候可以將土地使用權進行分戶轉讓。下文是土地管理法中規定的分戶土地使用權二手房的辦理流程以及需要準備的材料。辦理轉讓的時候只需要按照下述流程和材料進行準備即可。
一、分戶土地使用權二手房辦理流程
先要搞清楚所屬的土地使用證是劃撥土地還是出讓土地，估計房改房的土地證是劃撥土地，而劃撥土地是不能抵押貸款的。
分戶的辦理：
1、由單位申請按政策辦理土地分戶，即每戶要辦理劃撥土地使用證;
2、然後每一戶各自再按政策補辦土地出讓手續，辦理出讓土地使用證，這樣才能貸款。
3、建議協議分配土地，後拿協議書去土管局辦理分戶手續。
二、準備材料
1、土地登記申請書、申請報告(註明分戶的棟數、棟號及分類面積);申報主體資格檔案(原件由視窗核實後返還，申請單位為個人的，只需提供身份證影印件)：單位法人營業執照(或組織機構程式碼證)影印件、法人代表證明及授權委託書原件、法定代表人及委託代理人身份證影印件;
2、土地權屬資料：
土地紅線圖原件、國有土地使用證原件，屬出讓地的須提供出讓合同原件。
3、規劃總平面圖原件、分棟分戶清冊、房產實測報告、房產實測彙總表;
4、下列情況須提供：屬於房改房、集資房分戶登記的提供房改等審批檔案;屬於經濟適用房分戶登記的提供經濟適用房批文;屬於拆遷安置房分戶提供拆遷安置協議;屬於商品房分戶提供開發商開發資質證書及商品房預售可證(影印件)。
5、地籍測繪成果及地籍調查表(界址無變化的可以不需要重新指界簽字蓋章，後附原地籍調查表，涉及到別墅分戶的，單獨的戶主不要求提供地籍調查表);
6、出讓金繳納憑證(湘江新區財政局收費反饋表);
7、土地有抵押、查封的需先解押、解封后才能進窗辦理。
三、土地使用權證如何過戶
持土地使用權轉讓協議，以及雙方的身份證明，到土地部門辦理。
國土過戶不會影響產權過戶，不過，國土過戶是很快捷的建議同時辦理。如賣方有出讓國土使用權證 那麼你不需要再繳納其他費用只有工本費。
四、土地使用權抵押登記
1、申請。抵押人和抵押權人應當在抵押合同簽訂十五日內，憑抵押合同，貸款合同申請抵押登記。填寫土地抵押登記申請書。並提供《國有土地使用證》或《集體土地使用證》、身份證等有關材料。
2、地籍調查。由國土資源局派人對新設定土地使用權抵押權的宗地進行地籍調查。
3、權屬稽核。土地登記人員對抵押設定的登記內容進行稽核。
4、註冊登記。經稽核符合登記的，在宗地原《土地登記卡》上進行註冊登記。
5、頒發證書。申請人憑身份證和《土地登記收件單》領取《土地他項權利證明書》。
轉讓說明書，原先的土地使用證等證明材料。準備好後按照上述流程進行辦理，如果土地管理機構拒絕辦理的話可以諮詢是否缺少相關材料，準備好所有材料後重新到土地管理機構辦理轉讓手續。
