根據我國相關法律規定，土地使用權是可以進行抵押的。土地使用權的抵押，並不是指權利人佔有該土地，而是享有了對該土地的處分權，如果抵押後，債務人到期無法償還債務，那麼抵押權人就可以依法對此土地進行處分，從而優先獲得補償。土地使用權抵押有利有弊，今天我們就來談談有哪些。
一、抵押權登記後對債務人的後果
抵押權人可以對抗一切的第三人，具體表現為以下幾點
(1)當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先於後登記的抵押權受償。
(2)在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是說，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬於善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。
(3)抵押合同成立後，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。
(4)已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。
(5)在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止;
(6)債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，並自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。
(7)債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓於第三人，並在轉讓所得的價款中優先受償。
二、房地產商把土地抵押後果。
房地產商把土地抵押了，在其完成還款解壓、工程竣工備案合格前，業主是辦不出房產證的。現在的房產證是房地合一的，因其抵押了土地，房地產商不能辦理專案的大房產證。只有房地產商辦理處大房產證後，業主才能辦理自己的房產證。
三、土地使用權重複抵押後果
1、無法確定土地權利抵押權設定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合併抵押並沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記哪一個要優先進行，導致了土地使用權抵押後，地上房屋隨之抵押;其後，房屋所有權抵押的，其範圍內的土地使用權也隨之抵押。由於兩次抵押是在不同的登記機關辦理的，都屬於第1順位的抵押登記。
實踐中房與地的抵押是有先後順序的：必須先房屋抵押完畢拿到權利證明以後，才能據此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記，順位也是相對應的。
2、給債務人利用重複擔保進行欺詐提供了可乘之機。現實中很多房地產開發商在將土地使用權抵押貸款後，在房屋建成後再到房產部門辦理抵押貸款。根據《擔保法》第三十五條的規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。
但是，房屋抵押時，其價值的計算並沒有除去已被抵押的土地使用權的價值，因此，在土地使用權部分是重複抵押的，這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規定。
3、在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下，仍然強行規定房地合併抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權合意在物權變動中的作用，不利於當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。
眾所周知，抵押的範圍是和債務人的代價緊密相關的，抵押人僅僅以土地使用權作抵押還是以土地使用權以及地上的房屋所有權一併抵押來擔保債務，和債務的內容，尤其和債務人支付的利息等是密切相關的。擔保物的價值越高，債權人的風險越小，主債務人承擔的代價相應越小。
以上就是相關的土地使用權抵押的後果，一般來說，當人們需要向銀行或者他人貸款金額較大時，都會選擇土地使用權來抵押擔保。但畢竟是不動產，在抵押時，也需謹慎對待，按照相關法律程式來進行抵押登記，雙方的權益才能得到更有效的保障。更多相關問題可登入365律師網站，為您更加詳細的解決。
