一、國有土地出讓主體是誰?
國有土地出讓主體是自然人、法人和組織。
1、出讓土地使用權的主體。
境內外法人、非法人組織和公民自然人個人可依法取得出讓土地使用權。但是，外商投資開發經營成片土地，應依法設立中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業，享有該項權利。
2、出讓土地使用權的取得。
國家出讓土地使用權的方式為拍賣、招標、掛牌和協議。《城市房地產管理法》規定，商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，應當採取拍賣、招標方式出讓土地使用權。沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取協議方式出讓土地使用權。採取協議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。目前經營性國有土地使用權出讓已基本採用拍賣、招標、掛牌方式。土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓土地使用權。依雙方約定採取分期付款方式取得出讓土地使用權的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領取臨時土地使用權證。
國家可將出讓土地使用權作價出資或入股作為對企業的投資，國家對企業享有相應的投資者權益(股權)，企業享有出讓土地使用權。
3、出讓土地使用權的年限。
根據國務院的現行規定，城鎮國有土地使用權出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況：
(1)居住用地70年;
(2)工業用地50年;
(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
(4)商業、旅遊、娛樂用地40年;
(5)綜合或者其他用地50年。 國有土地所有者代表與用地者可在不超過最高出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4、出讓土地使用權的內容與限制。
出讓土地使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有佔有權、使用權、收益權和部分處分權。分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。該部分處分權指出讓土地使用權人可依法將其享有的土地權利轉讓、出租、抵押或用於合資、合作經營及其他經濟活動。出讓土地使用權人對其使用土地上的地上建築物、其他附著物享有所有權。
土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府都市計畫行政主管部門的同意，並簽訂土地使用權出讓合同變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。目前採用拍賣、招標、掛牌方式受讓的國有土地使用權，土地使用者欲改變土地用途，已受到更嚴格的限制。
二、土地使用權抵押登記需要哪些材料?
應提交材料
1、企業法人營業執照副本影印件(提供原件核對)
2、法人代表證明書
3、法人代表身份證影印件(提供原件核對)
4、企業法人授權委託書
5、委託代理人身份證明覆印件(提供原件核對)
6、銀行《抵押合同》和《借款合同》
7、土地使用證原件(經年檢)
8、土地估價技術報告及備案表。
9、銀行營業執照影印件
10、銀行法人代表證明書、銀行法人代表身份證影印件
11、銀行授權委託書、委託代理人身份證影印件
12、房屋所有權證明書影印件
13、房屋他項權利證明書影印件(提供原件核對)
14、土地使用權出讓(租憑)合同影印件
15、職代會或股東會決議原件(改制企業提供)
16、宗地圖影印件3份
17、集體土地所有者同意抵押的證明(集體土地抵押提供)
18、其他應提交材料。
國家所有的土地是可以針對土地使用權進行轉讓的，但是必須要符合我們國家土地使用權轉讓的條件，比如說通過拍賣、掛牌等方式，同時也是需要辦理一系列手續，才能最終完成，比如說需要簽訂書面的土地使用權轉讓的協議書。
