民法中所謂的善意是指不知道且不應當知道。善意房屋買受人就是指不知道且不知道房屋存在瑕疵而購買了房屋的人，民法遵循公平原則，對善意第三人給以特殊保護。當遭遇強制執行權，善意房屋買受人的債權還能優於強制執行權嗎?
案情：2013年1月3日，塗某與朱某簽訂房屋買賣合同，約定：塗某將訴爭房屋以80萬元價款轉讓給朱某。朱某於2月18日前支付60萬元的同時，塗某將房屋鑰匙交給朱某;3月18日前雙方辦理產權過戶手續;4月18日前，朱某支付剩餘房款20萬元。其後，朱某依約向塗某支付了60萬元並在訴爭房屋內居住。
2013年2月7日，周某訴至法院，要求塗某歸還借款40萬元及相應利息。法院於3月4日對訴爭房屋進行了查封登記，並於4月10日判決塗某歸還周某相應借款本息。同年6月6日，周某向法院申請強制執行上述判決。
因訴爭房屋被查封，致使產權過戶手續無法辦理，朱某遂於2013年3月22日訴至法院，要求判令塗某履行雙方簽訂的房屋買賣合同並協助辦理房屋的過戶手續。審理中，朱某表示願意付清剩餘房款，並將款項暫存至法院銀行賬戶。
案情分析：1.從當事人締約目的來看，房屋買賣合同的買受人朱某締約的本意即是通過支付對價，以獲取訴爭房屋這一特定物。而周某作為出借人，在民間借貸的法律關係中所體現的心理預期，或者說合理期待，則是資金的回報，而非訴爭房屋，否則他完全可以在該房屋上設定抵押權，以期在塗某無法清償借款時，有權對該房屋進行相應的處分。現訴爭房屋在周某一案中被查封，並非屬於該案生效裁判確定的特定物，而是法院為了實現其他債權而採取執行措施針對的標的物。因此，在塗某無法清償對外債務時，朱某對訴爭房屋主張債權的特定性要遠甚於作為一般債權人的周某。當特殊債權與普通金錢債權發生衝突和矛盾時，前者應優先考慮，這也切實體現了締約之初當事人的內心真意。
2.從合法佔有的保護程度來看，朱某基於買賣合同關係佔有訴爭房屋，應給予物權效力的保護。對不動產而言，根據民法典的規定，雖然必須以登記作為物權變動的必要條件，但本案中房屋買賣的交易確係發生在民間借貸訴訟之前，沒有證據表明交易雙方存在惡意轉移財產逃避執行的情形。故在依據合同約定已經合法佔有房產，且買受人對未辦理產權過戶無過錯的前提下，須注意保護善意買受人的合法權益，認定其請求出賣人移轉房屋所有權、辦理房屋所有權登記的債權請求權具有一定的物權屬性，足以排除強制執行的其他債權。否則有違公平原則，也不利於維護社會秩序和財產安全。
3.從《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七規定的理解與適用來看，也印證了對善意房屋買受人債權的特殊保護。第二百一十七條規定，在符合已經支付全款、實際佔有財產、對未辦理產權過戶無過錯三個構成要件的情況下，法院應當對買受人予以特殊保護，不得查封房產。已經查封的，應當解封，從而停止對該房產的執行。本案中，朱某與塗某之間存在真實合法有效的房屋買賣關係，在法院查封訴爭房屋時，朱某已經支付了大部分價款並實際佔有該房屋，至於剩餘房款未予支付，是其依據合同約定所行使的先履行抗辯權(先產權變更再付餘款)，故應當視為其給付了全款，而不應機械地將全款等同於財產總價。況且，對於無法辦理產權過戶系法院查封所致，並非朱某所能掌控。
據此，應認定朱某對於房屋無法過戶、沒有支付全款，主觀上均無過錯，系善意買受人，在判斷權利保護的順位和原則時，朱某的債權理應優先於其他普通金錢債權。以上內容本站為您整理，想要了解更多，歡迎登陸本站官網進行諮詢。
