北京房地產專業律師靳雙權(13426037149)，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。
(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可與我們聯絡，我們將予以撤銷。)
一、基本案情
1、原告訴稱
錢某訴稱：我與韓某系夫妻關係，2006年我們以117萬元的價格購買了801號房屋。我於2010年得知韓某於2009年年初將房屋以100萬元的價格出售給高某。我認為韓某與高某約定的房屋交易價格遠低於當時的市場價格，且雙方惡意串通，欺騙房屋登記部門，故起訴要求確認韓某與高某於2009年就801號房屋簽訂的買賣合同無效。
2、被告辯稱
韓某辯稱：我出售房屋是為了償還已經到期的夫妻共同債務並且是經過錢某同意的，不存在我與高某欺騙房屋登記部門過戶的情況。房屋成交價是150萬元，符合當時當地房屋交易的市場價格，不存在低價出售的情形。我不同意錢某的訴訟請求。
高某辯稱：在簽訂協議前韓某向我出示了錢某的身份證及委託書，所以韓某出售房屋是經過錢某同意的。我是以150萬元的價格購買的房屋，符合當時的市場價格。我在購買房屋時主觀上沒有過錯，且以合理的市場價格購買並已辦理過戶，屬於善意取得，故不同意錢某的訴訟請求。
二、法院查明
錢某與韓某於1989年7月8日登記結婚。錢某於2006年1月13日簽訂房屋買賣經紀合同，以117萬元的價格購買了801號房屋，房屋登記在韓某名下。
韓某與高某於2009年1月10日簽訂房屋買賣協議，約定：韓某將801號房屋出售給高某，房屋交易總價格為130萬元，首付100萬元，產權交割完畢後高某再向韓某支付30萬元。
韓某與高某於2009年2月20日就801號房屋簽訂存量房屋買賣合同，約定房屋成交價格為100萬元。
韓某與高某於2009年2月20日在房管局辦理房屋產權過戶手續，801號房屋過戶至高某名下。在房屋登記詢問筆錄中，就“申請登記房屋是否為共有房屋(包括夫妻共有)”的問題，韓某的回答是“否”。
房屋過戶當日，高某與韓某簽訂房屋租賃協議書，約定高某將801號房屋出租給韓某使用，租賃期限為2009年3月1日至2011年2月28日，租金為年租金1萬元，每租賃年度七年級次性繳納。
韓某與高某稱801號房屋的交易總價實際為150萬元，高某通過銀行向韓某支付購房款130萬元，高某將801號房屋出租給韓某使用兩年，雙方口頭約定租金共計20萬元用於折抵剩餘購房款。為此，韓某、高某提供了：1、中信銀行存款回單，記載：戶名韓某，交易日期2009年2月12日，金額100萬元。2、中國農業銀行查詢單，記載：戶名韓某，交易日期2009年2月20日，存入金額30萬元。3、收條，內容為：今收到高某購房款叄拾萬元，韓某，2009年2月20日。高某另提供了中信銀行煙臺分行交易清單，記載：戶名高某，2009年2月12日轉帳存入100萬元，現金提取100萬元。
訴訟中，錢某申請對801號房屋在2009年1月10日的市場價格進行鑑定，一審法院委託北京市金利安房地產諮詢評估有限責任公司(以下簡稱評估公司)鑑定，評估公司於2013年4月10日出具報告書，估價結果：確定估價物件在估價時點2009年1月10日的符合假設與限制條件下的公開市場價值為：房地產公開市場總價220萬元，房地產公開市場單價18853元/平方米，(幣種：人民幣)。錢某支付評估費8000元。
高某認為評估價格過高，並申請評估人員出庭接受質詢。審理中，高某出示了錢某的身份證影印件及委託書，委託書的主要內容為：委託人錢某、受託人韓某，錢某同意韓某出售801號房屋並全權委託韓某辦理出售該房屋的有關事項，受託人出售801號房屋時簽署的一切檔案(包括房屋買賣合同及過戶手續等)委託人均予以承認其法律效力。委託書委託人簽字處為錢某，受託人簽字處為韓某，日期為2009年1月6日。
高某稱在簽訂房屋買賣協議前韓某告知其801號房屋系韓某與錢某的夫妻共同財產，在簽訂房屋買賣協議時韓某向其出示了錢某的身份證及委託書，故其認為韓某是經過錢某的授權出售房屋的。韓某稱委託書上錢某的名字是其籤的而不是錢某本人簽字，但其未將該情況告知高某。
韓某稱出售801號房屋是為了償還夫妻共同債務，其中償還中信銀行100萬元，償還民生銀行30萬元，提供了：1、中信銀行杭州分行個人借款合同，主要內容為：借款人韓某，抵押人韓某、錢某，借款金額100萬元，借款期限自2006年11月29日至2009年11月29日。2、中信銀行杭州分行還款證明，內容為：韓某於2009年2月12日歸還全部貸款100萬元。3、民生銀行杭州分行個人借款合同，主要內容為：借款人韓某，借款金額30萬元，借款期限自2008年8月5日至2009年8月5日。
錢某向杭州市西湖區人民法院提起離婚訴訟，在該案2010年4月9日開庭審理時，韓某稱801號房屋的交易價格為130萬元，韓某認可於2008年11月收到錢某175.25萬元。2013年12月18日，杭州市西湖區人民法院判決錢某與韓某離婚。
三、法院判決
1、一審判決
韓某與高某簽訂的房屋買賣協議無效。
2、二審判決
駁回上訴，維持原判。
四、律師點評
房產律師靳雙權認為：
801號房屋雖然登記在韓某名下，但該房屋屬於錢某與韓某的夫妻共同財產。錢某未在房屋買賣協議上簽字，韓某亦沒有提供證據證明錢某曾口頭或者書面同意其出售801號房屋，在此情況下，韓某與高某簽訂房屋買賣協議將801號房屋出售給高某，屬於擅自處分夫妻共同財產，構成無權處分。韓某在與高某簽訂房屋買賣協議後既未取得對該房屋的完全處分權，其無權處分行為亦未得到錢某的追認，故韓某與高某就801號房屋簽訂的房屋買賣協議無效。
在認定韓某對801號房屋構成無權處分，其與高某簽訂的房屋買賣協議無效的情況下，高某作為受讓人是否基於善意並支付合理價格而取得該房屋的所有權，應當從如下兩個方面分析：第一，高某購買房屋是否構成善意。根據高某與韓某的陳述，高某在與韓某簽訂房屋買賣協議前即已知道801號房屋系韓某與錢某的夫妻共同財產。高某雖稱韓某在簽訂房屋買賣協議時向其出示了錢某的身份證及錢某簽字的委託書，並於本案審理中提供了錢某的身份證影印件及簽有“錢某”名字的委託書，但在2010年案件的審理中，韓某明確表示錢某是口頭同意其出售801號房屋，未向自己出具過書面委託書，韓某亦未提及其曾向高某出示過簽有錢某名字的委託書，韓某在本案審理中承認委託書上“錢某”三個字是其所籤而非錢某本人簽字。同時，錢某否認曾口頭同意韓某出售801號房屋。綜上，法院認為，韓某對於在處分夫妻共同財產時是否得到錢某書面授權這一重要事實前後陳述矛盾，高某雖提供了簽有“錢某”名字的委託書，但不足以推翻韓某關於錢某未向其出具書面委託書的陳述，進而不能認定韓某在簽訂房屋買賣協議時向高某出示過簽有“錢某”名字的委託書，故高某所稱其基於韓某向其出示錢某的委託書而相信錢某同意韓某出售801號房屋的理由不能成立。高某明知801號房屋是錢某與韓某的夫妻共同財產，其在與韓某簽訂房屋買賣協議時並未得到錢某對韓某的授權，高某在主觀上顯然不構成善意。
第二，高某是否支付合理價格購買房屋。根據評估公司的評估結果，801號房屋在高某與韓某簽訂房屋買賣協議時的公開市場總價為220萬元。評估人員按照高某的申請到庭接受質詢並詳細解答了高某對評估報告提出的異議，法院認為評估報告具有客觀性，高某對評估結果提出異議，法院不予採信。結合韓某與高某簽訂的房屋買賣協議約定的房屋交易價格、高某支付購房款的相關證據以及韓某在離婚訴訟中關於房屋交易價格的陳述，雖然可以認定801號房屋的交易價格為130萬元，但該價格尚不足房屋評估價格的60%。高某與韓某稱房屋實際交易價格為150萬元，另外20萬元是從韓某應支付給高某的房屋租金中折抵，但二人提供的房屋租賃協議顯示的房屋年租金僅為1萬元，與二人的陳述明顯不符，且高某與韓某的陳述亦與韓某在離婚案件中關於801號房屋的交易價格為130萬元的陳述不符，高某與韓某未提供其他證據予以佐證，故法院不予採信。綜上，法院認為，高某並未以合理的價格購買801號房屋。
韓某與高某簽訂房屋買賣協議將801號房屋出售給高某的行為構成無權處分夫妻共同財產，協議簽訂後，韓某既未取得對該房屋的完全處分權亦未得到錢某的追認，故高某與韓某就801號房屋簽訂的房屋買賣協議無效。高某購買801號房屋主觀上不構成善意，客觀上未支付合理價格，該房屋雖已過戶至高某名下，但其並不構成善意取得。韓某關於出售801號房屋是為了償還夫妻共同債務的抗辯意見，法院認為，在離婚訴訟中韓某認可於2008年11月收到錢某175.25萬元，而根據韓某提供的中信銀行借款合同和民生銀行借款合同顯示，在韓某收到錢某上述款項時，兩份借款合同尚未到期，所以，現有證據不能證實出售801號房屋是韓某償還夫妻共同債務的唯一途徑，故法院不予採信。
